Nova legislação facilita aprovação e condomínios comerciais podem transformar-se em residenciais, e vice-versa, com quórum de apenas dois terços dos proprietários

Sancionada no dia 13 de julho pelo Presidente da República, a Lei 14.405 altera o Código Civil brasileiro e passa a permitir a mudança de destinação de um edifício ou unidade imobiliária pelo voto de dois terços dos condôminos. Com isso, imóveis comercias podem, a partir de agora, ter seu uso alterado para residencial, e vice-versa, sem que haja a aprovação de 100% dos proprietários.

A lei entrou em vigor sem vetos e atende, por exemplo, a uma demanda que se intensificou após a necessidade do isolamento social, causado pela pandemia da covid-19. Com a implantação do home office, muitas pessoas passaram a priorizar a busca por imóveis residenciais. E, consequentemente, as empresas deixaram seus espaços comerciais vagos. Dessa forma, as últimas pesquisas no setor indicam que a demanda por esse tipo de local vem caindo ao longo dos anos e, consequentemente, gerando vacância em salas e edifícios com essa destinação.

Além disso, a nova regra veio também para facilitar as alterações na destinação de áreas comuns, ou seja, para possibilitar a transformação do espaço do salão de festas em academia, ou ainda, uma parte da área externa em vagas de garagem. “É absolutamente comum que durante o transcurso dos anos, assim como acontece em nossa própria casa, verifique-se que algumas áreas antes utilizadas pelos condôminos deixaram de ter uma razão de existir, ao passo que novas necessidades surgem”, explica o advogado Zulmar Koerich, especialista em direito imobiliário.

Judiciário

Ainda segundo Koerich, se por um lado a legislação em questão minimiza um problema enfrentado por milhares de condomínios, por outro poderá criar um problema que fatalmente desembocará no judiciário. O especialista acredita que, com a novidade, teríamos praticamente uma desapropriação privada indireta, o que afetaria o direito de propriedade previsto na Constituição Federal e no Código Civil. Sendo assim, restaria ao condômino em desacordo questionar em juízo a constitucionalidade da redação.

“A possibilidade de alteração como um todo mediante aprovação de quórum reduzido parece-nos no mínimo temerária. Pela redação sancionada, fica determinado que um condomínio comercial pode ser transformado pelo voto de dois terços dos condôminos em residencial. Assim, por exemplo, aquele que adquiriu uma sala comercial para exploração de uma atividade profissional e formou sua clientela naquele endereço poderá, da noite para o dia, ter modificada a destinação do imóvel para residencial, ficando proibido de desempenhar sua atividade no local”, avalia Koerich.

Preocupação também compartilhada pelo advogado Alberto Luís Calgaro, que acredita que a alteração na lei pode gerar problemas para alguns condomínios, já que permite mudar de maneira extremamente relevante o uso do empreendimento. Ele reforça que a mudança pode trazer um prejuízo ainda maior para os proprietários, que poderão perder o direito à moradia ou de exercer a sua atividade financeira no próprio imóvel em caso de mudança contra sua vontade promovida na destinação do edifício.

“A questão do direito condominial tem peculiaridades e o Código Civil intencionalmente reconhece isso. São regras genéricas para regulamentar as questões mais relevantes e deixar espaço para que as convenções complementem essa regulamentação de acordo com a realidade local, de cada cidade e de cada condomínio. Por isso, é preocupante quando nessa lei geral você abre a possibilidade de que dois terços dos proprietários reúnam-se e decidam mudar o todo independentemente do desejo dos demais”, pontua Calgaro.

Pontos positivos

Entre os pontos positivos da novidade, os dois profissionais destacam que a lei atende a uma reivindicação do setor condominial que se arrasta durante anos. Quando há a exigência de aprovação por unanimidade, muitas deliberações acabam engessadas, seguindo uma ordem que não leva em consideração as mudanças que o tempo pode causar no cotidiano do condomínio, por exemplo. Tornando, muitas vezes, impossível transformar espaços ociosos em áreas realmente aproveitáveis.

Já para o Governo Federal, ao entrar em vigor, a lei assegura a função social da propriedade, atendendo a expectativa dos condôminos, além de estimular o mercado imobiliário no País. Outro ponto que vale lembrar é que a medida deve respeitar o plano diretor e as demais normas de zoneamento urbano. São regras que podem barrar, por exemplo, o comércio em bairros exclusivamente residenciais.

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