Especialistas comentam sobre a insegurança jurídica gerada pela falta de definição

A chegada do verão vem recheada de expectativas de lazer e turismo, especialmente nas cidades litorâneas do estado. Só que ela traz também inquietação aos síndicos sobre como lidar com as locações por temporada realizadas por plataformas digitais e aplicativos, como o Airbnb.

Se por um lado essa possibilidade oferece uma fonte de renda extra para proprietários e flexibilidade para viajantes, permitindo estadias mais curtas e personalizadas, para muitos condomínios a locação de temporada levanta preocupações quanto à segurança, à manutenção das regras e ao impacto aos moradores permanentes.

Mas afinal, essa prática é permitida por lei? A legalidade do aluguel temporário de apartamento pode ser um assunto mais complexo do que se imagina. De acordo com o advogado Zulmar Koerich, não há um entendimento jurídico absoluto sobre o assunto.

O mesmo vale para Santa Catarina, onde também encontramos diferentes posicionamentos acerca do tema, incluindo a nulidade de cláusula específica em convenção que proíba a exploração de tal atividade.

“O importante em tudo isso é que a coletividade dos condôminos seja ouvida, cientificada da atual situação jurídica acerca do tema, bem como dos riscos de se adotar um ou outro posicionamento e decida, preferencialmente, com alteração da convenção do condomínio”, reforça Koerich.

A mesma percepção é compartilhada pelo advogado Gustavo Camacho, especialistas em questões condominiais, que classifica as decisões do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) como oscilantes e divergentes entre si. Ao mesmo tempo em que se tem entendimentos de que o condomínio poderia proibir a atividade mediante o regramento em convenção. Também há decisões em que a autorização deve vir expressa em convenção.

Sendo assim, é possível dizer que as recentes decisões do STJ ainda não definiram uma regra geral. Cada caso é analisado individualmente, levando em consideração o contexto de cada empreendimento e o que está previsto no seu regramento interno. “Tem prevalecido o equilíbrio entre direito de propriedade e a preservação da finalidade residencial do espaço”, pontua Camacho.

Entretanto, ele acrescenta ainda que o grande gargalo desse impasse está justamente em não se definir o principal. Ou seja, se este tipo de locação é de temporada residencial típica ou se ela pode ser caracterizada como uma atividade de hotelaria.

Enquadramento jurídico

Diante deste cenário, resta saber quais seriam as consequências jurídicas de cada definição. Por isso, o especialista explica que se classificadas como atividade hoteleira, a legislação aplicada deverá ser a Lei Geral do Turismo e, por consequência, a atividade será compreendida como não residencial e descaracterizará a finalidade residencial das unidades autônomas com esta vocação.

No entanto, se o conceito adotado for o da locação por temporada, que segundo a Lei do Inquilinato é aquela que vai de 1 a até 90 dias, a atividade é iminentemente residencial e não desvirtua a natureza não comercial das unidades com esta destinação.

Dessa forma, Camacho acredita que, assim que o enquadramento jurídico das plataformas for definido o assunto se tornará mais estável. Mas, enquanto isso, a orientação é que cada condomínio documente em convenção se autoriza ou não o uso de plataformas de locação por aplicativo. Sendo que, a decisão deve contar com a participação dos moradores e tem que ser aprovada por 2/3 do total dos condôminos.

“Da mesma forma, é fundamental que com a difusão desta ferramenta os empreendimentos estabeleçam regras funcionais que garantam maior segurança ante a hipótese de utilização das plataformas de short stay”, pondera Camacho. O advogado indica que o espaço invista em tecnologia, como reconhecimento facial ou, pelo menos, biometria para que se possa ter um controle de quem circula pelo condomínio.

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