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Seu condomínio está com a inspeção predial em dia?

Manter o patrimônio imobiliário em boas condições de conservação já faz parte da cultura de muitos países desenvolvidos. Por isso, engana-se quem pensa que para ter um imóvel duradouro basta apenas um bom projeto e qualidade na execução da obra

05 de novembro 2020 | Atualizado em 21 de janeiro 2024

Manter o patrimônio imobiliário em boas condições de conservação já faz parte da cultura de muitos países desenvolvidos. Por isso, engana-se quem pensa que para ter um imóvel duradouro basta apenas um bom projeto e qualidade na execução da obra

Imóveis precisam de manutenção e a procrastinação ou a negligência dos proprietários ao ignorar os primeiros sinais de alerta podem comprometer a segurança da edificação e até mesmo acabar impedindo a reparação dos danos depois de passado muito tempo.

No Brasil temos vários casos de degradação de empreendimentos, sendo que um bom exemplo vem do bairro de Boa Viagem, na Zona Sul do Recife, com o Edifício Holiday que em março de 2019 precisou ser totalmente desocupado por decisão judicial. Além dos riscos estruturais e de incêndio que provocaram a retirada dos cerca de três mil moradores, o prédio de 476 apartamentos também compromete a segurança de pedestres e da vizinhança, já que ainda segue fechado e negligenciado.

Infelizmente esse cenário está se tornando uma realidade nas cidades brasileiras. Basta dar uma caminhada para identificar muitos edifícios em péssimas condições de conservação com sérios riscos estruturais, quedas de fachadas, vazamentos, infiltrações entre tantos outros problemas. Ruim tanto para os proprietários, quanto para os síndicos, que ficam com um problemão nas mãos, e também para a cidade como um todo. Por isso, ao optar pela inspeção predial com regularidade, os gestores conseguem se adiantar a percalços, resolvê-los rapidamente e com grande economia.

O laudo da edificação funciona como uma importante ferramenta no auxílio para identificação de anmalias que podem comprometer o funcionamento do imóvel ou até mesmo colocar em risco a integridade dos seus usuários. Acidentes prediais em decorrência de falhas na construção ou pela falta de manutenção são mais comuns do que se imagina e podem causar prejuízos enormes.

De acordo com engenheiro civil Wellington Longuini Repette, chefe do Departamento de Engenharia Civil e professor da disciplina Patologia das Construções da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), o documento deve descrever o estado de conservação e de adequação da edificação aos critérios de desempenho definidos para os diferentes sistemas que compõem o edifício – estrutura, vedações, cobertura, instalações elétricas, sendo que cada ponto tem o seu próprio tempo de vida útil. E, além disso, ele pode e deve conter indicações gerais sobre procedimentos para reparação ou limitações de uso.

De responsabilidade do síndico, a contratação da verificação técnica deve ser realizada periodicamente por profissionais habilitados - no máximo a cada cinco anos, sendo que em edifícios mais antigos, com mais de 20 anos, a indicação conforme o especialista é que seja feita a cada dois ou três anos. Ou ainda quando houver sinais de comprometimento do desempenho da edificação como os identificados pela síndica profissional Cynthia Gaia ao assumir a administração de um residencial em Jurerê Internacional, Florianópolis.

Ao assumir a gestão de um residencial em Jurerê Internacional, a síndica Cynthia Gaia contratou um engenheiro para fazer a inspeção

“Assim que cheguei ao prédio observei a presença de infiltrações, eflorescência e ferragens expostas em uma coluna de sustentação. Diante disso, informei ao conselho da necessidade de contratar um engenheiro para que elaborasse uma inspeção predial antes de iniciar qualquer obra. Assim seríamos mais assertivos, sem onerar ainda mais os condôminos, e não comprometeríamos a vida útil da edificação”, explica. Com isso, os reparos na infraestrutura que começaram em março foram concluídos em 30 dias.

Para o engenheiro Israel Lazzarin Carneiro de Araújo, especialista em engenharia de avaliações e perícias, que atua no segmento condominial há 21 anos, a maior ou menor incidência de determinada patologia construtiva depende da região onde a edificação se encontra (litoral, serra, planalto) e das construtoras que atuam nessa área (métodos construtivos repetitivos).

Entretanto, de acordo com ele, os pontos que devem ser verificados em uma inspeção predial dependem do tipo de edificação, de seu uso e do grau de rigorosidade almejado, sendo que entre as exigências mínimas, estão itens que não podem ficar de fora, como: a revisão dos sistemas construtivos e seus elementos - estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos internos e externos em geral, esquadrias, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação, coberturas, telhados, sistemas de combate a incêndio e de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA).

Recomendações da ABNT

A regulamentação sobre a gestão da manutenção predial pode variar de acordo com a legislação de cada município ou estado, mas o assunto ganhou mais evidência com a publicação esse ano da norma da ABNT - NBR 16747:2020 sobre o tema. As novas orientações foram elaboradas para estabelecerem os procedimentos e conteúdos de uma inspeção predial padrão, visando principalmente auxiliar o profissional no desenvolvimento da verificação e, também, o contratante na definição da demanda, da análise e na avaliação do relatório final.

“Entre os pontos de atenção para o gestor está a necessidade de serem feitas inspeções prediais frequentes, apesar de a norma não definir essa periodicidade. E há o fato do laudo técnico ser um documento de extrema relevância quanto aos aspectos gerenciais e de responsabilização civil, no caso de não serem adotadas ou levadas a cabo as correções apontadas no laudo e resultarem em danos ao patrimônio e à pessoa”, avalia Repette. Ele reforça que os apontamentos de ações corretivas ou de limitação de uso que porventura estejam presentes nos laudos não podem ser negligenciados pelo síndico.

Importância e responsabilidade

Do ponto de vista da sociedade, a inspeção predial tem um papel de extrema importância, pois avaliza a segurança não apenas dos moradores como também dos pedestres, que podem ser atingidos por uma parte da edificação ao passar em frente ao prédio. Por isso, municípios como Balneário Camboriú, Porto Alegre, Bauru, Ribeirão Preto, Rio de Janeiro e Fortaleza possuem leis específicas que tornam obrigatória a apresentação periódica do laudo de todos os edifícios da cidade.

Mariana Castro colocou toda a documentação comprobatória de manutenção predial em ordem, ao assumir a gestão de um condomínio comercial

Já pelo lado do síndico, a relevância da inspeção predial recai sobre a gestão condominial, além de ser uma obrigação prevista pelo Código Civil. Razões estas que levaram a gestora Mariana Castro a colocar a documentação do condomínio comercial Henrique Berenhauser em ordem, no centro de Florianópolis, ao assumir a administração.

“Assim que iniciei o trabalho já constatei a ausência da documentação comprobatória de manutenção predial. Não tínhamos o histórico do plano de manutenção e por ser um prédio muito antigo, também não localizamos os projetos. Por isso, de cara, investimos na elaboração do manual da edificação assim como o plano de manutenção”, explica a síndica. A inspeção foi realizada no ano de 2018 e desde então as manutenções estão sendo executadas conforme o laudo emitido.

“O documento trouxe mais segurança ao dar a diretriz no plano de manutenção da edificação. Em casos como este, por se tratar de uma edificação mais antiga e sem conhecer o espaço, mesmo o síndico mais experiente corre o risco de acabar invertendo a ordem dos reparos e obras necessárias”, avalia Mariana. E, mesmo tendo que ser um processo mais lento diante da pandemia, o empreendimento tem mantido o cronograma de reparos.

Papel das construtoras

A normatização técnica vigente no país (NBRs 15.575, 6.486, 8.545 e 13.529) impõe para as construtoras a obrigação de executarem suas obras com excelência técnica, cumprindo prazos de garantias para que essa ‘qualidade’ seja mantida, detalhando os danos cobertos e a vida útil mínima. Por isso, quando o condomínio executa todas as manutenções prediais que lhe competem, conclui-se que não haverá problemas. Mas, caso ocorra a manifestação de patologias construtivas a responsabilidade deverá recair sobre a construtora.

“Baseado no Código de Defesa do Consumidor, inúmeros tribunais de justiça convergem para o mesmo entendimento jurisprudencial: ressarcimento da construtora para o condomínio devido à má qualidade da obra, enquanto os prazos de garantia das NBRs estiverem em vigor”, explica Araújo. No entanto, ainda segundo o engenheiro, a inspeção predial não possui uma aplicabilidade efetiva em ações judiciais, necessitando assim a elaboração do chamado laudo de desempenho condominial.

Custo

De acordo com o advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, nas cidades em que há legislação específica determinando a realização da inspeção de maneira periódica, o custo deve constar na previsão orçamentária do condomínio. E como sugestão, ele indica que este valor seja depositado em uma conta de investimento própria para a finalidade.

Entretanto, nas cidades em que não existe essa obrigatoriedade, o procedimento poderá ser considerado uma despesa extraordinária. Ou seja, não deve ser paga com o fundo de reserva, a não ser que haja a aprovação em assembleia específica para essa finalidade. “Para estes casos, a dica é que seja acordado entre os moradores e a administração o recolhimento de um valor específico para que de maneira periódica a inspeção predial seja realizada”, explica Camacho.

Já com relação a valores, o engenheiro Araújo destaca que as entidades de classe ligadas diretamente ao setor de avaliações e perícias determinam na tabela de honorário um valor em torno de R$500 por apartamento, independente do padrão construtivo ou estado de conservação. Além disso, outra possibilidade é remuneração por ‘hora técnica’, que corresponde a mais ou menos 20% do valor do CUB (aproximadamente R$ 400), sendo que a carga horária dependerá da complexidade de cada edificação.

O que deve ser verificado na inspeção predial?

Visuais - Presença de umidade; manchas e bolores; desbotamento da pintura; fissuras, trincas ou rachaduras; descolamento de pintura ou argamassa; deslocamento de revestimento cerâmico e corrimãos danificados.

Funcionais – Infiltração; cupins ou brocas; ferrugem; janelas ou portas empenadas; vidros quebrados; vazamentos na tubulação de água fria, na tubulação de esgoto ou de gás e problemas nas instalações elétricas.

Estruturais - Risco de desmoronamento; armadura exposta; problemas geotécnicos (fundações, aterros); deformação de elementos estruturais; ausência na instalação preventiva contra incêndio (extintores, hidrantes); e a falta de iluminação de emergência.

Como são feitas as vistorias nos condomínios?

Áreas comuns: o procedimento deve ser realizado por engenheiros especialistas, que pode contar com o auxílio de drones para identificação dos danos e realização de ensaios laboratoriais para atestar a má qualidade dos materiais da obra.

Áreas privativas: todas as unidades que constituem o condomínio deverão ser avaliadas por um profissional capacitado, que identificará possíveis danos presentes dentro de cada apartamento e classificará suas multiplicidades.

Quais informações devem constar do laudo?

Comprovações e classificações

Vida útil: comprovação da vigência dos prazos de garantias dos elementos construtivos (estrutura, reboco, esquadrias etc.).

Qualidade da obra: classificação objetiva (preferencialmente com memorial de cálculo e ensaios laboratoriais) do desempenho técnico de cada elemento construtivo (estrutura, alvenaria, cobertura, esquadrias etc.), em atendimento à segurança estrutural, contra incêndio, estanqueidade, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade, durabilidade e manutenibilidade.

Origem dos problemas: identificação das patologias construtivas instaladas, determinação de sua abrangência/magnitude e classificação de sua origem quanto a erros de execução da obra pela construtora ou falta de manutenção por parte do condomínio.

Orçamento dos reparos: quantificação e precificação de todas as obras ou reformas necessárias para recuperar os danos presentes no condomínio, discriminando o valor referente à construtora (obrigatoriedade técnica).

Documentação e peças técnicas

Laudo de inspeção predial: reúne e detalha todas as informações e cálculos provenientes da inspeção/vistoria no condomínio, comprovações e classificações – indicando a vigência do prazo de garantia, a má qualidade da obra, a orçamentação dos reparos e as possíveis responsabilidades da construtora.

Plano de manutenção preventiva: classificação de todas as manutenções que deverão ser realizadas (e seu intervalo de tempo) após a reforma das patologias instaladas.

Com os documentos em mãos, o síndico deverá estabelecer o plano para a realização das correções dos problemas apontados e para a implementação das manutenções preventivas programadas. O laudo é um documento que deve ser usado para o estabelecimento de ações e para a melhor aplicação de recursos financeiros do condomínio. (Fonte: Eng. Israel Lazzarin Carneiro de Araújo)