Pergunta: No condomínio há uma unidade com inadimplência de três anos e a dívida é bem alta. Agora, o proprietário alugou a unidade. O condomínio pode exigir, por via judicial, que o valor do aluguel seja utilizado para quitar a dívida?

Resposta: Em princípio, é necessário esclarecer que o Código de Processo Civil de 2015, por meio do artigo 784, inciso X, elevou às despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício (taxa condominial) à categoria de título executivo extrajudicial. Ou seja, não há mais a necessidade de se propor uma ação de conhecimento com o objetivo de se constituir um título executivo, no caso judicial, na forma de sentença condenatória, o que torna todo o procedimento de cobrança das despesas condominiais mais céleres.

Feita esta breve introdução, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, nos termos dos artigos 825, III, 834 e 867, todos do CPC, é perfeitamente cabível a penhora sobre os frutos dos imóveis, dentre eles os alugueres, desde que essa não seja a única propriedade do condômino devedor e os valores não se revertam para a subsistência ou a moradia da sua família (vedação imposta pela sumula 486 do STJ).

Nesse cenário, a fim de evitar esses maiores embates no curso processo, recomenda-se que o Condomínio proceda com à penhora imediata do próprio apartamento (e eventualmente da garagem) que gerou a dívida condominial, por tratar-se de procedimento mais rápido, ainda que incida sobre bem de família, pois, como sabido e ressabido, não há impenhorabilidade quando o débito versar sobre taxa de condomínio, em razão deste débito constituir obrigação real de natureza propter rem (art. 1336, I, CC) - incide sobre a coisa e perseguindo-a para onde quer que ela vá.

Paulo Henrique de Moraes Júnior
Geraldo Gregório Jerônimo advogados associados
Advogado – OAB/SC 39.992
(48) 3222 2505