Código Civil determina que o síndico pode ser responsabilizado caso não cobre os condôminos que não fazem o pagamento da taxa de condomínio

O Brasil tem 66,6 milhões de inadimplentes, número que corresponde a 31% da população. Os dados constam na pesquisa divulgada em julho pelo Serasa Experian de Inadimplência do Consumidor. As dívidas com bancos e cartões representam 28,2% do total, seguidas de contas essenciais como água, luz e gás (22,7%), varejo e financeiras (12,5% cada), serviços (10,8%), telefonia (7,1%) e seguradoras (2,2%). Embora não esteja na relação principal, o setor condominial também é afetado. Isso porque alguns moradores não cumprem com o pagamento da taxa de condomínio.

De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, o condômino é obrigado a contribuir com as despesas do condomínio, ou seja, realizar o pagamento da taxa condominial. Caso isso não aconteça, o inadimplente terá que arcar com multa e juros, além de o síndico ter a autonomia de impedi-lo de votar nas assembleias. O representante, aliás, ainda tem um papel muito importante a fim de resolver a situação, pois ele pode ser responsabilizado civilmente se deixar de buscar meios para reaver o dinheiro.

"O Código Civil determina expressamente em seu artigo 1.348, VII, que compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. Assim, caso o síndico deixe de cumprir com as suas obrigações poderá ser responsabilizado civilmente pelos prejuízos que causar ao condomínio, inclusive em decorrência da ausência de cobrança dos débitos condominiais", explica o advogado Fernando Souza Dutra.

Autor de três livros na área de condomínios, o também advogado Zulmar Koerich Junior reforça que entre as possíveis sanções ao síndico que deixar de cumprir com a obrigação da cobrança está, até mesmo, a possibilidade de perda do cargo.

"É obrigação do síndico cobrar as contribuições condominiais. Caso não o faça, poderá ser destituído da função por não administrar convenientemente o condomínio, e mesmo a indenizar os prejuízos caso os débitos, total ou parcialmente, estejam prescritos", cita Koerich Jr.

Cobrança através de ação judicial

O síndico pode recorrer a alguns caminhos para realizar a cobrança do condômino inadimplente. Um deles é através do diálogo, que mesmo sendo a alternativa mais próxima e direta nem sempre é a mais resolutiva. Em muitos casos, o responsável condominial recorre à cobrança judicial. Isso porque, assim, tem uma maior chance de eficiência, embora possa tornar-se desgastante e arrastar-se por um longo período até chegar à quitação.

Síndico de um condomínio de 44 apartamentos no Bairro Itoupava Norte, em Blumenau, na região do Vale do Itajaí, Fabio Treis esteve envolvido em um processo bastante longo. De acordo com ele, foram 12 anos, de 2007 a 2019, até o pagamento da dívida de R$ 160 mil ser realizado após a venda do apartamento do morador inadimplente.

"Não há como cobrar de uma outra maneira com o devido respaldo. O grande entrave que observo é que o condômino, na recusa a pagar da dívida, fica somente impedido de votar durante as assembleias e não sofre outra restrição. Mesmo a dívida da unidade com o condomínio sendo de um valor tão alto, o apartamento não foi para leilão. O morador efetuou a venda do imóvel antes e, consequentemente, como estava com ação judicial, uma parte do dinheiro da venda foi para a quitação da dívida com o condomínio", fala Treis.

O Edifício Santa Catarina, no Centro de Florianópolis, teve uma das 46 unidades leiloada em razão da inadimplência. A síndica Odete Walter de Oliveira explica que ao encaminhar a cobrança via ação judicial a dívida era de R$ 150 mil, porém, o processo arrastou-se por um longo período e o valor recebido pelo condomínio foi de R$ 420 mil.

"Tínhamos uma inadimplência há mais de 10 anos por razões de inventário. Foram solicitadas por diversas vezes o pagamento. Após um tempo, o caso foi encaminhado para o judiciário e ficamos aguardando todos os procedimentos, até que conseguimos levar o imóvel a leilão. Foram muitos anos de espera, mas recebemos o pagamento após a unidade ser leiloada. Quando assumi a sindicatura, em 2019, não deixei de acompanhar o processo e após dois anos tivemos o êxito da causa" explica Odete, acrescentando que com esse dinheiro conseguiu realizar diversas melhorias na segurança do condomínio.

O papel da garantidora de créditos de condomínio

A garantidora de créditos de condomínio por muitas vezes surge como alternativa para frear o número de inadimplentes. A empresa é contratada com a missão de assumir a responsabilidade de realizar a cobrança direta junto aos moradores. Posteriormente, ela repassa 100% dos valores para a administração mesmo que haja inadimplência.

No caso de uma ação judicial pela falta de pagamento da taxa de condomínio, a garantidora pode tornar-se mais uma parte envolvida no processo de cobrança. Isso, porém, dependerá das disposições do contrato firmado entre o condomínio e a empresa, mas geralmente cabe à garantidora a obrigação de identificar a inadimplência e encaminhar os documentos necessários para seja formalizada a ação judicial. Como o síndico, mesmo com um serviço de crédito ao seu lado, precisa se atentar a todos os detalhes, uma vez que, com base no Código Civil, ele é o responsável legal pela administração do espaço.

"Alguns contratos trazem a previsão de que o condomínio deve propor e permanecer até o final do processo como parte ativa, outros trazem a previsão de que a empresa garantidora e que será autora da demanda", completa o advogado Zulmar Koerich Jr.

Entenda o passo a passo até o pedido de penhora

Antes de encaminhar o caso à Justiça, o síndico precisa atentar-se sobre o que consta na convenção do condomínio. Além disso, o pedido da ação judicial deve ser realizado no máximo até 5 (cinco) anos a contar do vencimento, de acordo com o que prevê o inciso 5º do artigo 206 do Código Civil. Esse tipo de movimento de cobrança pode ser eficaz, uma vez que existe o risco do imóvel ser penhorado como garantia de pagamento.

"As dívidas de condomínio são chamadas dívidas proprer rem, ou seja, são débitos da coisa e não de seus proprietários. A penhora pressupõe a existência de um processo judicial em que se garanta ampla defesa e mesmo a quitação do débito por parte do devedor. Somente após esgotadas as possibilidades de quitação voluntária, bem como de penhora de dinheiro, é que poderá ser pedido a penhora do imóvel", detalha Zulmar.

Mas antes de requerer a penhora de um imóvel, por exemplo, é necessário propor ação judicial de cobrança ou de execução de taxas de condomínio. Além disso, será exigido a comprovação de que o apartamento pertence ao inadimplente e que existe um valor pendente referente à taxa condominial.

Somente após esse primeiro movimento, com a documentação comprovada, o condomínio poderá seguir com o pedido para a cobrança dos débitos através de um processo de conhecimento (ação de cobrança) ou por meio de um processo de execução, que posteriormente irá possibilitar a penhora do imóvel no caso do não pagamento.

Na ação de cobrança, o devedor será citado, podendo apresentar defesa no prazo de 15 dias. Posteriormente, o processo será julgado por um juiz, que pode condenar o condômino ao pagamento da dívida condominial e assim gerar um título executivo judicial, e o não pagamento resultará na penhora.

Na ação de execução, o devedor será diretamente citado para pagar o débito ou apresentar defesa. Não sendo realizado o pagamento e nem ofertada defesa, o processo seguirá para a alienação de bens do devedor, onde efetivamente poderá ser realizada a penhora do imóvel.

Penhora como garantia de recebimento

O advogado Fernando Souza Dutra aponta a ação judicial como uma garantia de que o imóvel em questão seja utilizado, no caso de penhora, para realizar o pagamento da dívida com o condomínio.

"A autorização judicial para a realização da penhora somente será expedida após o esgotamento das etapas que a antecederem, garantindo-se ao devedor o contraditório e o devido processo legal. Porém, a rapidez no pedido de penhora do imóvel evita que o bem seja penhorado e leiloado em outros processos, situação que poderá prejudicar o resgate do valor do condomínio em atraso", aponta o advogado.

Um condomínio de 50 apartamentos no Bairro Floresta, em São José, na Grande Florianópolis, por exemplo, protocolou há quatro anos uma ação judicial contra um condômino em razão do não pagamento da taxa de condomínio. O síndico profissional João Netto detalha que tentou resolver a situação junto ao morador através do diálogo, porém, o débito não foi quitado.

"A unidade recebeu uma multa e como represália não quis pagar a taxa de condomínio. Além disso, o morador ainda atrasou mais um mês, totalizando dois meses de inadimplência. Entrei com a solicitação judicial para o condomínio receber o valor da dívida. O processo está em andamento e com a possibilidade de o apartamento ir para leilão", detalha o síndico.

É preciso saber que para ingressar com uma ação de execução e penhora de imóvel, o condomínio necessita adiantar o valor das custas do processo. Esses valores, no caso de ganho de causa, serão reembolsados pela parte perdedora.

"Quanto aos honorários advocatícios, tudo vai depender do contrato mantido com o escritório. O mais comum é que sejam cobrados diretamente apenas da parte devedora, mas há aqueles que, além de cobrar do condômino, também cobram um percentual do condomínio credor", afirma o advogado Koerich Jr.

O que fazer com os valores recebidos judicialmente

Em relação aos valores recebidos judicialmente pela administração, no caso de ganho de causa, eles devem integrar o caixa do condomínio. Isso dá maior transparência da gestão, porém, o recomendado é que o dinheiro seja usado somente após deliberação em assembleia.

"Quando o valor do crédito do condomínio 'cai na conta', ele deve observar a mesma sistemática das contribuições comuns. Ou seja, parte vai para o fundo de reservas e o restante para a conta corrente, esse é o destino normal. É possível, entretanto, que os condôminos em assembleia decidam por utilizar para outro fim ou mesmo deixar integralmente no fundo de reservas', completa Zulmar.

Porém, em algumas situações, nem sempre o valor obtido com o leilão do bem penhorado é o suficiente para cobrir as taxas em atraso. Nesse caso, outros bens do devedor devem ser incluídos no processo de penhora.

"Nessa hipótese, será permitido que o condomínio prossiga com a ação, indicando outros bens do devedor passíveis de penhora, a fim de que sejam alienados para satisfazer o débito condominial", finaliza o advogado Fernando Souza Dutra.

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