Pela lei, todo condomínio precisa ter um representante legal, mas não obriga que seja um condômino. Existem diferentes tipos de gestão em um edifício, dependendo de suas necessidades e o que os condôminos decidem em assembléia. O prédio pode ser administrado por um autônomo profissional, empresa ou um morador. Abaixo segue a explicação dos modelos mais comuns:

Autogestão

É a administração realizada pelo síndico eleito na assembléia geral ordinária. Pode ser o proprietário do imóvel ou inquilino. Na autogestão, os próprios moradores desenvolvem as tarefas administrativas, sem intermediário. Este tipo de administração é mais freqüente em condomínios, que trabalham com a contratação direta de funcionários. A responsabilidade legal é do síndico. No condomínio Laranjeiras, em Florianópolis, a opção é pela auto-gestão porque o prédio só tem nove apartamentos. “Com o objetivo de reduzir os custos, fazemos toda a prestação de contas, e somente fizemos o recibo e a guia do INSS com o contador. E assim conseguimos reduzir o custo em torno de 30% na taxa condominial”, diz o sub-síndico Antonio Rezzieri. Ele próprio cuida da prestação de contas.

Autogestão assistida

O modelo da autogestão assistida conta com o reforço de uma assessoria terceirizada.O síndico e o conselho realizam os trabalhos internos, como movimentação financeira e otimização dos custos. A empresa fica com a administração externa. São atividades da prestadora: revisar contratos, verificar os fornecedores e materiais, fornecer assessoria trabalhista, tributária e fiscal. A responsabilidade legal continua com o síndico. No condomínio Guarapari, em Balneário Camboriú, a administração do condomínio contrata os serviços de uma empresa de contabilidade para fazer o pagamento dos funcionários, de telefone, luz e impostos. São 72 apartamentos, “fica difícil cuidar de tudo sozinho. Faço a fiscalização e me atenho aos outras necessidades do prédio, como as manutenções”, aponta o síndico Lupércio Vicente Mariano.

Gestão com empresa administradora

A empresa cuida das rotinas administrativas e cumprimento das regras do condomínio. O síndico trabalha em parceria, com a fiscalização dos serviços. A administradora pode convocar e executar as assembleias, fazer a previsão orçamentária, pagar as despesas, controlar as questões contábeis, tributárias e funcionários. Deve manter atualizados os documentos do condomínio, que podem ser solicitados pelo síndico e conselho. “O síndico muitas vezes não tem tempo de ficar indo ao banco e nem sempre está atualizado sobre a legislação condominial e trabalhista. É excelente ter uma empresa que tenha conhecimento de todas as áreas de administração condominial para acompanhar nosso condomínio”, comenta o síndico do residencial Maria Carolina, Nivaldo Viergutz.

Síndico profissional

O síndico profissional trabalha como autônomo ou é contratado por empresa especializada para administrar condomínios. Os moradores precisam acompanhar de perto a gestão para avaliar o trabalho e constatar possíveis irregularidades. O síndico profissional deve inspirar confiança, ter preocupação em reduzir despesas e participar das assembleias. Não está sujeito às leis trabalhistas, pois não é considerado empregado. Segundo a síndica profissional da empresa Prolare Adriane Berteze, a indisponibilidade de tempo e a complexidade das atribuições da função, inibem o interesse dos condôminos pelo cargo. Um profissional vai saber “buscar a tranqüilidade dos condôminos em relação ao cumprimento da convenção, do regimento interno, dos regulamentos e da legislação vigente”, garante.