Você acha que administrar um condomínio é difícil? Imagine então os desafios que os síndicos precisam superar na temporada de verão, período em que normalmente os edifícios abrigam o dobro ou até o triplo de pessoas do que a sua capacidade normal. Muitas delas totalmente desconhecidas e, até mesmo, de nacionalidades diferentes.

Essa é a realidade que a maioria dos gestores de cidades litorâneas, como Balneário Camboriú, enfrenta nesta época do ano. Para ter uma ideia do que estamos falando, a população da cidade é de quase 142.300 mil habitantes. Só que no período das festas de final de ano e férias a população flutuante ultrapassa a marca de três milhões. São 30 vezes mais pessoas dividindo o mesmo espaço, circulando pelas ruas e à procura de um local para se hospedar.

E sem muita expressão diante dessa demanda, a rede hoteleira de uma das praias catarinenses mais movimentadas oferece apenas 22.204 mil leitos entre hotéis, pousadas, hostels e campings, segundo o último levantamento realizado pela Secretaria de Turismo e Desenvolvimento Econômico da Prefeitura.

Com isso, o destino da maioria dos turistas acaba sendo os condomínios e as locações de temporada. O que demanda ainda mais a administração desses espaços, pois sem ter qualquer conhecimento sobre as regras do local muitos locatários de temporada acabam infringindo o regimento interno, ao descartar de forma incorreta o lixo, superlotar as unidades, sem falar nos ânimos alterados principalmente pelo uso indevido das vagas de garagem ou áreas de manobra trancando os demais veículos.

Sazonalidade

A sazonalidade de verão exige um esforço extra dos síndicos, já que é preciso pensar em duas realidades diferentes para fechar o calendário e ter um plano de ação que garanta, principalmente, uma previsão orçamentária que dê conta dos gastos com manutenções extras e do aumento na demanda desta época. Fora isso, é preciso ter muito jogo de cintura para enfrentar situações inusitadas e regras internas que contemplem os mais variados cenários, como destaca o gestor condominial Ricardo Francisco Spindola, que há 14 anos atua no segmento de condomínios.

“Na Convenção recomendo uma estrutura de regras rígidas no capítulo das penalidades. Não irá impedir de haver infrações, mas certamente forçará maior adesão dos proprietários, penalizando duramente e exclusivamente os baderneiros de ‘última hora’. Já no Regimento Interno acho importante destacar questões mais práticas como as penalidades para o uso indevido de vaga de garagem, estabelecer um número limite de visitantes que podem fazer uso das áreas de lazer e orientar como deve ser feito o cadastro de tag ou biometria”, explica Spindola. Em sua opinião, normativas como estas asseguram ordem e principalmente contribuem para a segurança, possibilitando amplas condições para a administração condominial lidar com as diferentes situações.

Além de ter o quadro de regras atualizado, para o advogado André Peixoto Abal, especialista em direito imobiliário e condominial, é muito importante que o síndico adote medidas administrativas de controle sobre os frequentadores do edifício. “O gestor deve procurar agir proativamente, procurando minimizar conflitos e o mau uso das dependências do edifício, fazendo sempre que se cumpram as normas estabelecidas, advertindo e penalizando os responsáveis em caso de descumprimento. Para isso, é fundamental ter um cadastro de locações, com a identificação completa de todas as pessoas e veículos que terão permissão para acessar o prédio”, comenta.

Em caso de sinistros ou qualquer outra irregularidade Abal destaca que os últimos entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm apontado o proprietário como corresponsável pelos atos de seus inquilinos. “É obrigação do proprietário garantir o uso da propriedade pelo locatário em conformidade com o Código Civil e as regras do condomínio, cabendo-lhe inclusive o manejo de ação de despejo, caso tais normas não sejam respeitadas”, informa o advogado.

Inquilinos temporários

Aluguel de temporada quase sempre promove um superuso da unidade privativa e áreas comuns, com unidades abrigando um número muito maior do que o regular. Com isso, liderando o ranking das queixas entre vizinhos estão o excesso de barulho e o uso indevido da garagem. Conforme explica a síndica profissional Aline Pacheco Franzini, a falta de bom senso é um verdadeiro pesadelo para quem gerencia um condomínio. Segundo ela, o maior desafio deste período é ser assertivo na comunicação com tantas pessoas diferentes, em que não se tem tempo para conhecer e entender a forma de pensar e agir de cada um.

“Para prevenir algumas situações, fazemos campanhas especificamente para a alta temporada com aumento de avisos impressos, claros e firmes sobre as regras. Inclusive com circulares em papel para distribuição nas unidades em português, inglês e espanhol e até instruindo os proprietários a inserirem informações sobre regras, monitoramento e multas nos anúncios de aplicativos”, explica.

Com o aumento no fluxo de pessoas no condomínio, o síndico enfrenta pedidos ou situações inusitadas, como relata Aline. Em um dos prédios que administra, a noite do último réveillon foi bem conturbada. Primeiro um inquilino de temporada lançou fogos de artifício de alto estampido da sacada superior para o terraço e o artefato caiu no apartamento vizinho, ao lado de um carrinho com uma criança. Sorte que ninguém se feriu.

Logo depois, um grupo acionou o alarme de incêndio do prédio ao levar narguilé com o carvão em brasa para o hall, o que ocasionou um grande susto a todos os ocupantes da edificação, que evacuaram a área. Sem falar da situação complexa para moradores com dificuldade de mobilidade. “Ambos acontecimentos foram no último dia do ano, entre22h e 24h. Fora a tensão, os atos resultaram em multa por infrações repetitivas, já que não havia sido a primeira advertência”, comenta Aline.

E não param por aí os pedidos “diferentões” de temporada. Spindola também já presenciou algumas ideias fora do comum, como a de um morador que tinha recebido um número maior de pessoas em casa e solicitou ao síndico o uso do cinema do prédio para pernoite de parentes e amigos. E outro proprietário quis utilizar o salão de festas como moradia enquanto alugava o apartamento no verão.

Um caso interessante também aconteceu com a síndica Eliana Caitano de Campos, que há cinco anos atua em Balneário Camboriú. Além dos moradores repetidamente solicitarem a realização de obras no período da temporada, algo que na maioria dos prédios é proibido nessa época do ano, na virada de ano já aconteceu de condôminos ocuparem as áreas de concentração do heliponto do condomínio, sem autorização, para curtir a queima de fogos do alto do edifício.

Segundo Eliana, o que também aumenta na temporada é a solicitação de serviços particulares aos funcionários em horário destinado à função na edificação, como limpeza de unidades, entrega de chaves a inquilinos e vistoria de unidades que é de responsabilidade do corretor ou proprietário. “Para dar conta de tudo seria necessário um maior investimento em folha de pagamento e novas tecnologias. Mas, os condôminos moradores não querem arcar com aumento de custos provenientes do desvio de finalidade de residencial para uma locação que configura hospedagem. E isso acaba por sobrecarregar os funcionários fixos e, no caso de edificações menores, os síndicos também”, comenta.

Como sobreviver a temporada de verão?

• É fundamental montar um planejamento de atividades específicas para os serviços da limpeza, inclusive, com instruções de quais produtos podem ou não podem ser utilizados por ambiente.

• Outro cronograma deve compreender as atividades a serem executadas por dia da semana, garantindo a revisão preventiva dos equipamentos em geral. Além disso, vale a pena ficar de olho diariamente no abastecimento de água e manter um diálogo constante com os inquilinos de temporada, a fim de orientar sobre os procedimentos básicos para usufruírem das áreas comuns.

• O zelador também possui uma planilha voltada para a inspeção dos sistemas e equipamentos para checar as boas condições de operação. Assim como, em diferentes situações, realiza pequenos reparos.

• A portaria é o setor que mais interage com os condôminos e requer apoio constante do gestor. Em caso de ocorrências delicadas, o síndico deve preservar e minimizar atuação do porteiro, trazendo para si a gestão do problema.

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