Representantes legais dos condomínios, os síndicos, são figuras essenciais para o bom funcionamento dos edifícios. Muitas vezes não compreendidos, possuem cada vez mais responsabilidades, como por exemplo, questões administrativas, gerenciamento de funcionários, manutenções, assembleias, prestação de contas, orçamentos e ainda lidar com conflitos entre moradores.

Os desafios são muitos e às vezes, os reconhecimentos, nem tantos assim. Mas apesar das dificuldades há ainda os que têm interesse e disposição para assumir a função.

Para saber o que move os síndicos catarinenses e valorizar a atividade, o Jornal dos Condomínios realizou uma campanha de premiação para a frase que melhor sintetizasse o desafio de ser síndico. Com a ação, além de divulgar o novo portal do jornal para os profissionais catarinenses, também foi possível levantar os três pontos mais críticos da função ao analisar as frases enviadas pelos síndicos. E para aprofundar o tema, em comemoração ao Dia do Síndico, preparamos uma matéria com a visão de especialistas sobre os pontos assinalados.

Resolução de conflitos

Um dos desafios comuns no dia-a-dia de um síndico é a resolução de conflitos. Fazer com que moradores entendam que fazem parte de um condomínio e que devem colaborar e cumprir regras, pois fazem parte de uma comunidade é uma tarefa que exige habilidade e paciência dos gestores.

De acordo com Walter João Jorge Junior, diretor jurídico da Pereira Jorge Condomínio, os conflitos são complexos porque em geral, as pessoas não possuem aptidão de proteger seus direitos sem ferir outros.

Na opinião de Walter, os conflitos mais comuns são relacionados ao mau uso das áreas privativas. Nestes casos ele orienta que é importante sempre informar que o síndico possui a obrigação legal de aplicar as normas em função da sua posição e basear-se no Regimento Interno, Convenção e Código Civil. Desta forma a tratativa fica impessoal. “Se o conflito se dá pelo mau uso das áreas privativas, vale alertar aos incomodados que o síndico não possui a obrigação de defender os interesses particulares” recomenda o profissional.

Na opinião de Luiz Fernando Queiroz, advogado especialista em direito imobiliário e autor da obra “TPD-Direito Imobiliário” e do “Guia do Condomínio IOB”, orienta que o síndico evite conflitos com seus vizinhos. “Em minha opinião, ele deve colocar as relações de vizinhança acima da função de síndico, pois o vizinho será vizinho dele por décadas. Se ele deixar de ser síndico hoje,  continuará convivendo com aquele vizinho. As relações de vizinhança são muito mais importantes do que a relação profissional ou semiprofissional do síndico com o condômino”, explica.

Ele afirma que os resultados na solução de conflitos, dependerão da atitude do síndico. “Às vezes, o síndico acha que está agindo de uma forma profissional na hora de aplicar uma multa ou cobrar uma taxa condominial em aberto, mas os vizinhos não encaram assim. Então, na hora de chamar a atenção do condômino que está descumprindo uma regra do condomínio, é recomendável fazer um aviso impessoal. Desta forma, ele não está se envolvendo diretamente com o vizinho. Se mesmo assim a situação não for resolvida, quando houver uma assembleia, o assunto deverá ser  

Tempo e conhecimento

Outro desafio dos síndicos, a gestão do tempo é essencial para uma boa administração. Na opinião de Rodrigo Machado, diretor da Exato Contabilidade e Condomínios para ter sucesso neste quesito, o síndico deve criar dentro de seu itinerário, horários diários específicos para trabalhar para o condomínio, pois não é recomendado que este tempo seja o mesmo utilizado para praticar outras atividades pois não fará bem nenhuma das coisas. “Hoje os condomínios por seu tamanho geram uma grande demanda de afazeres que, muitas vezes o síndico não consegue fazer sozinho”, explica.

Rodrigo lembra ainda da importância dos gestores estarem preparados para lidar com as atribuições do cargo, como por exemplo, terem conhecimento das leis. “Como em qualquer outra profissão, o síndico deve ter conhecimento do que está fazendo para não cair em erros. Muitos, por exemplo, não têm noção da real responsabilidade de um síndico dentro do condomínio e de quais são os prejuízos pessoais em caso de falhas” orienta o especialista.

Segundo Rodrigo, um síndico deve, no mínimo, ter conhecimento do que prevê a Lei 4591/64 e o Código Civil no que diz respeito aos condomínios e, fora isso, deve ter domínio total do que prevê a convenção de seu condomínio e o regimento interno. E mais importante do que saber fazer é ter como parceiros, pessoas que saibam e tenham total domínio do assunto. “A escolha de bons profissionais com conhecimento para assessorá-lo é mais importante do que entender de tudo, pois em caso de dúvidas tem a quem recorrer”, ressalta o profissional.

Na opinião de Luiz Fernando Queiroz, se a pessoa se propôs a ser síndico, ela terá que se dedicar ao condomínio. “A pessoa tem que dispor de tempo, não um tempo excessivo, mas precisa de dedicação, precisa estar presente no condomínio, seja ele condômino ou síndico profissional.  Tem que exercer sua autoridade moral junto aos funcionários e aos condôminos”, orienta o especialista. Para conseguir o equilíbrio entre os assuntos pessoais e as questões do condomínio, Luiz recomenda que o síndico use de bom senso.

Prestadores de serviços

Problema comum enfrentado na gestão de condomínios, as relações com prestadores de serviço terceirizados também exigem tempo e habilidade dos síndicos para lidar com situações variadas. Na opinião de Ana Lucia Ortiz, diretora de recursos humanos da Acto Condominiums, a falta de comprometimento de alguns prestadores é fator crítico nestes casos. “Percebo que muitas das vezes falta estrutura por parte de alguns prestadores. Eles até têm a intenção de atender bem o cliente mais não estão estruturados e organizados para fornecer a quantidade de demanda para o serviço”, declara Ana.

Neste caso, Ana recomenda que os síndicos sempre busquem prestadores que venham através de recomendações, ou seja, que já prestaram serviços a clientes conhecidos e exigentes.

De acordo com Luiz Fernando Queiroz, existe uma primícia que, por lei, o síndico é responsável por tudo o que ele contrata no condomínio, caso ele haja com má-fé, negligência ou culpa. Então, o síndico tem uma função importante e de muita responsabilidade. “Minha conclusão é que o síndico tem uma função extremamente útil, responsável e que exige muita dedicação. Precisamos valorizar muito a função do síndico e agradecê-lo por se propor em fazer este sacrifício em prol da coletividade”, finaliza Queiroz.

Consciência coletiva

Vencedor da promoção, o síndico Vanderlei Cima afirma que o maior desafio da função “é estabelecer com clareza o conceito de condomínio dentro da realidade que reúne uma gama de interesses e necessidades individuais, ou seja, fazer com que todos entendam seu papel enquanto indivíduos que compartilham a mesma casa, o condomínio”, descreveu Vanderlei em sua frase vencedora.

Para ele, o papel do síndico atual foi redefinido há um bom tempo. “Hoje, o cargo cobra muito mais que dedicação. Exige, entre outras coisas, conhecimento, comprometimento, capacidade de gestão da estrutura física e das pessoas, paciência, compreensão, responsabilidade, empatia”, afirma o síndico vencedor da promoção.

Vanderlei explica que entre as qualidades para assumir o cargo de síndico destaca-se a empatia, pela necessidade de colocar-se no lugar do outro e, a partir deste ponto de vista, tomar a melhor decisão. Além disso, segundo ele, o conhecimento, por sua vez, envolve toda a gama de recursos que o condomínio abraça, desde a gestão de funcionários até as obras e melhorias que são necessárias. “Sem conhecer, a tarefa de gerenciar a função fica inviabilizada, pois as responsabilidades que recaem sobre o representante legal do condomínio são extensas e pesadas. Desta forma, estar à frente de um condomínio na realidade atual é um grande desafio, em vários sentidos.

Ultrapassada a visão inicial de que no condomínio o síndico deve gerenciar os diversos conflitos entre vizinhos e pagar as contas em dia, surge também a figura de uma pessoa dinâmica, envolvida com os interesses de um grupo de pessoas, capaz de motivar moradores para que as melhorias ocorram. “Penso que conseguir conciliar os interesses individuais, convertendo-os em interesses coletivos, é a grande barreira a ser vencida todos os dias”, declara o síndico.

Por Graziella Itamaro