Em maio de 2010 o Condomínio Residencial Dona Matilde, em Balneário Camboriú, recebia um novo morador.

Fase de carregar móveis e fazer a mudança, conhecer o cotidiano do edifício (Regimento Interno, Convenção etc.), a fim de saber as regras de convivência em comunidade. Porém, a partir desse dia, os condôminos do Dona Matilde travaram uma árdua empreitada para reconquistar a paz no condomínio – que só foi restabelecida no dia em que o novo morador concordou em sair, ao ser pressionado a pagar uma multa de 10 vezes o valor da taxa de condomínio, penalidade prevista no Código Civil.

Até configurar esse condômino como um morador antissocial, foram registrados 17 atos de infração ao Regimento, à Convenção e aos princípios ético-sociais. O Código Civil prevê penalidade ao morador transgressor, mas não especifica o que seria esse tipo de conduta. Dessa forma, é comum síndicos confundirem atos antissociais com aqueles corriqueiros desrespeitos às regras. De acordo com Giovan Nardelli, advogado em Balneário Camboriú, é recomendado que os síndicos especifiquem, na própria Convenção e Regulamento internos, os critérios que estabeleçam essa posição. Para ser considerado antissocial, o morador tem de praticar “alguma ação que seja muito grave e que exponha a vida dos demais, como usar o imóvel para fins ilícitos”, exemplifica Nardelli. Dentre estes, pode-se destacar o tráfico de drogas e a prostituição.

No Condomínio Dona Matilde, os primeiros sinais do morador eram de visível desequilíbrio. Seu mau comportamento para com os funcionários e condôminos foi testemunhado e registrado, detalhadamente, em atas. Por exemplo, ao deparar-se certa vez com o portão automático no modo manual o condômino gritou: “Abre ou vou dar um tiro na cabeça da zeladora”. Essas foram ofensas e ameaças praticadas pelo morador e redigidas em atas da Assembleia Geral Extraordinária. Na ocasião, a polícia foi acionada, os condôminos e funcionários registraram boletim de ocorrência e o condômino foi multado.

O síndico do Residencial, Wilson Marcolin, relata o seu esforço para manter o controle da situação, agir com cautela e jogo de cintura. “Deu muito trabalho, tentei contornar a situação. Tentamos conversar com ele, mas não tínhamos essa abertura", lembra. De acordo com o síndico, o morador ameaçava a segurança dos condôminos. "Ficou perigoso. Uma vez ele avançou na gente com um garfo na mão. O objetivo dele era provocar atrito, chamar atenção. A situação ficou insustentável", conta.

O gerente do setor de condomínios da Activa Contabilidade & Condomínio, Ricardo Spindola, em Balneário Camboriú, acompanhou de perto o problema no edifício Dona Matilde e também mediou outros conflitos envolvendo condôminos antissociais em diversos condomínios da cidade. “São vários casos, muitos graves, envolvendo até crimes. Tivemos, infelizmente, um ex-condômino envolvido com tráfico de drogas que disparou seis tiros no síndico, que por muita sorte sobreviveu. Além de um caso que o condômino bateu no síndico”, relata Ricardo. Para ele, a diferença entre um mero descumpridor de regras e um condômino antissocial é a característica doentia, desequilibrada que denota claro descontrole emocional. “Essa pessoa geralmente não sabe dialogar e não entra no eixo por meio de medidas tênues”, diz.

A dica mais importante, segundo Spíndola, é que o síndico não haja sozinho ao deparar-se com esse tipo de condômino. “É determinante que as abordagens ocorram na companhia dos membros do corpo diretivo e a infração seja discutida previamente, para o alinhamento do diálogo a ser empregado ao condômino antissocial”, alerta. De acordo com Ricardo, essa cautela é importante para que o morador compreenda que o problema não é pessoal, mas sim, de cunho administrativo, uma vez que foi abordado por um grupo de condôminos que representam a administração do condomínio. “Essa é uma maneira de resguardar o síndico da pessoalidade do problema e preservar sua integridade. Caso contrário, o indivíduo se irrita com o gestor e passa a boicotar suas ações de forma mais acentuada e pessoal”, observa.

Após uma campanha para orientar o síndico e o conselho consultivo na forma correta de abordagem aos condôminos, o número de casos reduziu significativamente. “Faz um ano que não temos de lidar com situações como essa. Isso porque os síndicos entenderam a importância do método de abordagens e mediações feitas em grupo, com auxílio dos conselheiros”, diz Spíndola. Ele ressalta, porém, que a autonomia do síndico de advertir ou aplicar multas não está em questão. “Estamos tratando de uma situação atípica que é o condômino antissocial”, esclarece.

O problema ocorrido no Condomínio Residencial Dona Matilde, em Balneário Camboriú, foi solucionado. Após um ano de conflitos e inúmeras tentativas frustradas de conciliação, de orientação, com notificações, os condôminos conseguiram se reunir em quorum de 3/4 para aplicação da multa expressiva de 10 vezes o valor da taxa condominial ao infrator. Tentando renegociar a sansão da assembleia, o condômino pediu que a multa fosse revogada caso ele concordasse em sair do condomínio. A proposta foi aceita, após a venda do imóvel o condômino antissocial mudou-se para outra cidade, e o cotidiano no residencial voltou à normalidade.

Dicas

Ricardo Spindola dá algumas dicas para lidar melhor com um condômino antissocial:

- Cuidado com a guerra de egos. Uma abordagem incorreta pode provocar no condômino o gosto em contrariar a administração.

- Jamais confronte o infrator sozinho e sem antes consultar o conselho diretivo. Para esses casos, a autonomia do síndico é uma receita que não dá certo.

- Quando abordado por um grupo, o indivíduo ameniza sua postura retendo sua carga de emoção.

- A existência de um condômino antissocial no condomínio significa problema de longo prazo. É aconselhável que o síndico, juntamente com o corpo diretivo, elabore um planejamento de ações.

- Procure registrar, detalhadamente cada ocorrência em atas de reuniões. Esse documento, juntamente com cartas de orientações, reclamações no livro de ocorrências, advertências e multas, pode ser utilizado em futura demanda judicial para compor o rol de provas que sustentarão as aplicações de multas contínuas ou expressivas.

- Trate a primeira ocorrência na base do diálogo. Diante das reincidências, convoque a assembleia, ocasião na qual o corpo diretivo irá sustentar que as ações ocorreram de acordo com as necessidades de resguardar a ordem e a segurança.

- Lembre-se, o quórum para aplicação de multa expressiva, equivalente a 10 taxas condominiais é de 3/4 dos condôminos.

Publicado originalmente em 15/06/2013