A gestão condominial implica conhecimentos amplos e interdisciplinares, mas, como isto nem sempre é possível, vale-se o gestor condominial de uma assessoria de qualidade para lhe auxiliar na empreitada.

Para a efetivação do condomínio, existem três pilares primários: 1) constituição; 2) convenção; 3) regimento interno.

A constituição ou instituição do condomínio é um ato complexo que exige assessoria jurídica diante do enredamento documental, pois busca tornar o condomínio edilício, “pessoa” regulamentada para exercer e regulamentar as relações jurídicas que envolverão todos os proprietários que compõem a coletividade (artigo 1332 do Código Civil e Lei 4.591/64).

Já a convenção e o regimento interno são atos subsequentes à instituição condominial, que visam, justamente, regulamentar as relações interpessoais que advirão.

A convenção deve conter itens que visem prover condições para proteger o patrimônio coletivo – apesar de a Legislação já ofertar meios para tal. Deve promover ainda, pormenorizadamente, à individualização das unidades, destacando as partes comuns e privativas, extremas e outras; a determinação da fração ideal das unidades; a forma de contribuição dos condôminos para à manutenção da coisa (taxa condominial); sobre à criação do fundo de reserva; e, sobre a forma de administração condominial e da competência dos cargos criados.

Ressalta-se, ademais, que as convenções devem guardar estreito respeito aos ditames do Ordenamento Jurídico vigente, necessitando, por conseguinte, resguardas cláusulas essenciais como aquelas previstas nos artigos 1.333 e 1334 do Código Civil.

Dúvidas corriqueiras sobre a convenção de condomínio são o registro e o quórum.

Apesar de parecer obrigatório, o registro em cartório da convenção não é ato cogente para sua validação. Ou seja, a convenção é ato estatutário que se baseia na manifestação de vontade dos condôminos, fazendo lei entre eles (Súmula nº 206 do STJ). Porém, para fazer efeito contra terceiros, torna-se imprescindível o seu registro em cartório, devendo este se tratar do Registro de Imóveis da comarca de incorporação do imóvel. Neste caso, deve-se atentar quanto aos requisitos legais exigíveis, para viabilizar tal registro.

No tocante ao quórum de aprovação e alteração, a legislação é bastante clara. O artigo 1.333 do Código Civil/2002, prevê que sua aprovação e validação dá-se por meio da concordância de 2/3 do condomínio, em assembleia geral.

Dos três pilares que aqui mencionamos, o que possui menor complexidade de elaboração, porém não menos importante, pois sem dúvida é o mais utilizado no dia a dia condominial, é o regimento interno. Este visa compilar regras para disciplinar a conduta dos condôminos e demais “usuários” do condomínio (inquilinos, funcionários, entre outros), implementando normas primárias de convivência e orientações de uso das áreas comuns. Para sua aprovação, basta maioria simples de votos dos presentes na assembleia (artigos 1350 e 1353 ambos do Código Civil).

Resumidamente, a diferença básica entre a convenção e o regimento interno é que a convenção busca regulamentar a administração, despesas, rateios, assembleias, entre outros; e o regimento interno, regulamentar as questões de convivência. Todavia, o objetivo fulcral de ambos, é trazer soluções para o cotidiano da coletividade.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é Advogada, Pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e Pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário - ramo condominial.