Todos que moram, pretendem morar ou investir numa unidade imobiliária de condomínio edilício, devem ter a consciência de o quão importante é a convenção de condomínio para a administração da coletividade de condôminos. 

Contudo, são raros os compradores que, antes de fechar o negócio de compra da unidade, tomam o cuidado de ler a convenção de condomínio, isto é, só conhecem determinadas limitações ao uso e gozo da unidade ou deveres atinentes a ela, paliativamente (quando surge algum problema que, obrigatoriamente, precisam recorrer ao instrumento).

E isso se agrava quando a convenção de condomínio é omissa no tocante à resolução do seu problema, em especial, por exemplo, sobre as novas formas de negócios locatícios ligados a tecnologia (locações de curta ou curtíssima temporada por aplicativos); majoração de juros para os condomínios inadimplentes; a expressa autorização, caso seja a vontade dos condôminos, sobre a possibilidade do aluguel de vagas de garagem a pessoa estranha ao condomínio; e outros.

A modificação (atualização) da convenção de condomínio muitas vezes vem, também, da necessidade e modernização das cláusulas em função do tempo, evolução das legislações que regulam as relações condominiais e entendimento jurisprudenciais, ou ainda, pela má elaboração do documento por parte das incorporadoras.

Há casos, por exemplo, que a convenção de condomínio foi elaborada antes da vigência do Código Civil de 2002 e nunca sofreu alteração. O que dificulta ainda mais a governança do síndico daquele condomínio.

Para atualizar a convenção, legalmente, o quórum é de 2/3 dos condôminos (Código Civil, art. 1.351) e, na prática, a necessidade da reunião de número expressivo da coletividade é a maior barreira encontrada para que essa importantíssima providência seja efetivada.

A utilização de estratégias como deixar a assembleia em aberto ou em sessão permanente, não devem ser realizadas para a obtenção do quórum necessário, pois facilmente são rechaçadas pelo judiciário (fatalmente a assembleia será anulada). Logo, um bom trabalho prévio deve ser feito pelo síndico, conseguindo a outorga de procurações daqueles que não podem estar presentes na assembleia e, caso seja necessário, criando uma comissão atuante para auxiliar nos trabalhos.

Além disso, é importante lembrar: mesmo que a convenção aprovada e sem registro já produza efeitos perante os condôminos (STJ, súmula 260), o registro dela no CRI deve ser efetuado, visto que os seus efeitos se estenderão contra terceiros e, ainda, ser aceita pelas instituições bancárias e outros órgãos.

Maicon Fernandes
Advogado e Consultor Jurídico
Sócio do escritório W.Lacerda & Fornari Advogados.
Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional.
Associado ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC.