Pergunta: Quando assumi como síndico, fui procurado por alguns condôminos que me cobraram uma posição sobre uma construção irregular no terraço do edifício e que, segundo consta do registro imobiliário, é área comum. A construção foi feita pela ex-síndica, provavelmente em sua gestão, sem o conhecimento dos condôminos, que em sua grande maioria residem fora da cidade e vem apenas na temporada de veraneio. No processo, a condômina apresentou documentos como o Habite-se e Averbação de Construção obtidos na prefeitura. Esta construção em área comum não deveria ter sido aprovada em assembleia pelos condôminos? Poderia a Prefeitura Municipal ter aprovado a construção em área comum sem a aprovação unânime dos condôminos?

Resposta: Responder a este questionamento é uma situação delicada, sem conhecer o processo. De qualquer forma, o fato é que o Município não faz absolutamente nenhuma análise acerca da aprovação ou desaprovação da obra perante o condomínio. A única verificação que o Município faz é de ordem urbanística, ou seja, verifica se a obra viola ou não os recuos, afastamentos, taxa de ocupação, índice de aproveitamento, dentre outros.

Por outro lado, a aprovação municipal não legitima a situação perante o condomínio, ou seja, não suprime a competência dos condôminos e da assembleia, pois são situações/competências completamente diversas. Assim, se o Município licencia a obra que está de acordo com as exigências urbanísticas, isso quer dizer que, perante o Município, ela está regular. Da mesma forma, não é porque uma obra foi aprovada pela assembleia que estaria regular perante o Município.

Dennis Martins, advogado, consultor, palestrante e professor na área do Direito Imobiliário.
Pós-graduado em Direito Ambiental.
OAB/SC 19.578