Pergunta: Em um condomínio em Balneário Camboriú, decidiu-se em Assembleia cobrar dos proprietários que alugam seus apartamentos na temporada, uma taxa de R$100 cada vez que o imóvel  é alugado, ou seja, alugo cinco vezes no mês de janeiro e pago além da taxa de condomínio - mais R$500. Isso é legal?

Resposta: Inicialmente, vale dizer que, à princípio, a convenção do condomínio faz lei entre os condôminos, devendo ser obedecida por todos. No entanto, nenhuma disposição da convenção, do regimento interno ou da Assembléia Geral (ainda que de elevado quorum) pode contrariar a lei, que lhe é hierarquicamente superior.

A "taxa de aluguel" é assunto bastante polêmico, tendo muitas opiniões divergentes e poucas decisões dos Tribunais acerca de sua legalidade, ou ilegalidade. Para melhor compreender a questão, é importante ter em mente que a taxa condominial equivale a um simples rateio de despesas, ordinárias e/ou extraordinárias, necessárias à manutenção e funcionamento do condomínio.

Não há, nem pode haver, na taxa de condomínio, margem de lucro, ou seja, um valor arrecadado sem qualquer vinculação a uma despesa (salvo o fundo de reserva, previsto em lei). Por conta disso, há muito questionamento em relação à cobrança de taxas específicas, como a "taxa de locação", ou a "taxa de mudança", em condomínios. Isto porque, normalmente tal cobrança não encontra justificativa em uma efetiva despesa gerada ao condomínio, mas tão somente em um incômodo, ou transtorno causado num determinado momento aos seus moradores habituais.

Em nosso entendimento, a taxa de locação pode ser instituída apenas se demonstrado, de forma objetiva e quantificada, um efetivo aumento nas despesas do condomínio causado - única e exclusivamente - pela locação do imóvel.

A simples justificativa, por exemplo, de que a locação de um apartamento de praia durante o verão aumenta o consumo de água, ou os gastos com limpeza das áreas comuns, não nos parece suficiente a justificar a cobrança da taxa, pois é certo dizer que a utilização de forma mais frequente pelos próprios condôminos-proprietários e suas famílias nos meses de verão também é causa de aumento dos referidos custos.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em julgamento de caso semelhante, já decidiu que: "É defeso ao condomínio estipular taxas sem que haja justificativa plausível, esta vinculada às despesas de manutenção. A nominada taxa de mudança, de excessivo valor, ofende o direito de propriedade e da locação, causando sérios danos na relação social. Isto porque, não há razão de existir, se não um lucro injustificado ao complexo condominial" (TJSC, Recurso 2.558, de Tubarão. Rel.: Juiz Guilherme Nunes Born, j. 19/08/2004).

Desta forma, entendemos que a criação de uma taxa específica só será válida se tiver como justificativa uma efetiva despesa verificada no condomínio, atribuída única e exclusivamente àquele determinado ato (locação, mudança etc), sendo que o valor da taxa cobrada deverá ser apenas o suficiente para cobrir aquela despesa extra. Na ausência de tais requisitos, entendemos que a cobrança de uma taxa específica se revela ilegal.

Alberto Luís Calgaro, advogado OAB/SC 18.069