Pergunta: Em nosso condomínio são 33 unidades que possuem a mesma metragem. A cobertura porém, tem o dobro deste tamanho. Alguns apartamentos tem uma vaga de garagem e outros tem duas. Na hora de ratear algum valor de obra a ser executada como pintura do prédio, troca de piso das áreas comuns, etc. quem tem área maior para mais?

Resposta: Tanto a lei a lei n. 4.591/1964 como as disposições do Código Civil de 2002 estabelecem que a forma de rateio para cobrir despesas como pintura do prédio, troca de piso das áreas comuns, etc deverá ser tratada em Convenção do Condomínio. Ou seja, é a convenção do condomínio que vai estabelecer se os rateios devem ser iguais para todos ou se deverão ser fixados com base na fração ideal que cada unidade representa, sendo que, comumente, é fixada no valor das frações ideais, repercutindo diretamente no valor das parcelas dos condôminos. Entretanto, caso a Convenção do Condomínio silencie a este respeito, deverão as despesas serem rateadas obrigatoriamente com base nas frações ideais que correspondam cada unidade. Jurisprudência: Inexistindo Convenção de Condomínio que estabeleça a forma de rateio das despesas condominiais, deve prevalecer a regra inserta no art. 1.336 do CC e art. 12, §1º, da Lei nº 4.591/64, os quais estabelecem que as despesas de condomínio devem ser rateadas na proporção das frações ideais de cada condômino. O reconhecimento da aplicação da regra geral estatuída pelo art. 1.336 do CC tem incidência apenas a partir da citação, tal como determinado na sentença, de forma que, antes dessa data, não havia se falar em valores pagos a maior, pois estava vigente a regra do rateio por unidade e não por fração ideal. DUPLA APELAÇÃO. APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDA EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDA. APELAÇÃO DO RÉU DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70033456377, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Niwton Carpes da Silva, Julgado em 08/09/2011). Assim, não se pode estabelecer parcelas iguais se a convenção do condomínio estabelece que deverá ser fixada com base na fração ideal. Também não pode a assembleia dos condôminos, em afronta as disposições da convenção, estipular forma diferenciada para o rateio das obras, como, por exemplo, estabelecer um valor igual para todos os condôminos quando a convenção estabelece ser com base na fração ideal. Neste caso, somente com a alteração da própria convenção será possível modificar a forma de rateio, sob pena de nulidade da decisão. Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA. AUSÊNCIA DO QUORUM MÍNIMO PARA MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO. NULIDADE VERIFICADA. ADOÇÃO DE CRITÉRIO DIFERENCIADO PARA O RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. Hipótese em que a assembléia não obedeceu ao quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, previsto na convenção condominial. Nulidade da assembléia reconhecida. Necessidade de observância ao quorum mínimo estabelecido pela Convenção do Condomínio, em face do permissivo legal contido na alínea "i" do §3º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. RESTITUIÇÃO DOS VALORES COBRADOS A MAIOR EM DECORRÊNCIA DA DECISÃO NULA PROFERIDA NA ASSEMBLÉIA. CABIMENTO. Reconhecida a nulidade da decisão assemblear que modificou a forma de rateio das despesas condominiais, cabível a restituição do valor indevidamente pago pelo autor. NEGARAM PROVIMENTO. MAIORIA. (Apelação Cível Nº 70042100073, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/05/2011)

Zulmar José Koerich Junior - Dir. Jurídico