Para a maioria dos condomínios o grande vilão da paz e bom convívio entre os vizinhos é a inadimplência, ou melhor dizendo, a cobrança

A inadimplência condominial se computa no primeiro dia após o vencimento da quota condominial.

Para efetivar uma boa cobrança o síndico pode se valer de empresas garantidoras, advogados especializados e/ou assessorias de cobrança, mas há aquele que prefere trabalhar a inadimplência do seu condomínio e para estes existem alguns requisitos que podemos elencar:

1º - Identificar o tipo de inadimplente:

Inadimplente pontual: aquele que “esquece” de pagar no dia, mas motivado por um lembrete realiza o pagamento, ou ainda, é aquele que atrasa alguns dias, mas paga antes do próximo vencimento.

Inadimplente por ocasião: aquele que está passando por alguma intempere pessoal, como por exemplo: desemprego, doença, dentre outros.

Inadimplente contumaz: que independente do motivo que o levou a inadimplência, não possui interesse em resolver a pendência, causando prejuízo ao condomínio.

A forma de abordagem para cada um dos tipos de inadimplentes devem ser analisadas, pois, avaliação e medida para solução é individualizada. Buscando o síndico dirimir a questão de forma pacifica e extrajudicial.

2º - O síndico que optou por realizar a cobrança deve:

• Verificar quais as penalidades a serem aplicadas (lei e convenção), lembrando que as penalidades serão sempre de cunho pecuniário, não sendo permitidos cortes ou restrições de uso.

• Realizar ou direcionar a cobrança ao proprietário da unidade, mesmo que este tenha subordinado sua obrigação legal a um terceiro, como por exemplo: inquilino.

O inadimplente contumaz, muitas vezes, vale-se da crença de que nada poderá afetar seu patrimônio, porém, o débito condominial, se cobrado na esfera judicial pode levar a unidade a leilão para saldar sua dívida. Pois, a natureza jurídica do débito condominial é atrelada ao próprio bem, a dita obrigação propter rem.

Para alcançar uma cobrança efetiva o síndico pode tentar persuadir o inadimplente no tocante a seu direito/dever ao pagamento da quota condominial e que a sua inadimplência afetará a manutenção e valorização do seu próprio patrimônio. Deve estabelecer uma comunicação clara, fazendo-o entender que o inadimplemento levado a juízo poderá acarretar no leilão da sua unidade afetando o patrimônio da sua família, e, buscar facilitar o pagamento – isto não quer dizer conceder desconto, algo que a lei restringe – quer dizer em fornecer meios diversos como formas de pagamento.

Cobrança e manutenção de inadimplência não são tarefas fáceis, para exercê-las o síndico terá que se dedicar e buscar a resolução para cada tipo de inadimplente, nem sempre seu empenho será suficiente e a busca por ajuda especializada pode ser uma boa saída, como bem mencionamos acima.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário, ramo condominial.