A luta árdua para combater a inadimplência é a saga de qualquer gestão condominial

Depois de uma longa batalha para tentar resolver de forma amigável e extrajudicial a cobrança do débito condominial, muitas vezes a única perspectiva que resta para a administração condominial é judicializar a cobrança do condômino inadimplente.

Mas, você sabe o que é preciso para cobrar o débito condominial em Ação de Execução?

Com advento do Código de Processo Civil que entrou em vigor em 2015, a débito condominial passou a ser considerado título executivo extrajudicial – artigo 784, inciso X, CPC/15 que prevê o que segue: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Sendo assim, muitos gestores condominiais ainda acreditam que apenas o boleto comprova o débito condominial e o constitui como exequível. Ledo engano, pois, somente com o boleto não se consegue cumprir as prerrogativas que a lei determina, como previsto no dispositivo legal acima mencionado.

Mas, como provar ou constituir como exequível o título de débito condominial?

O título executivo alusivo ao débito condominial é constituído pelas despesas oriundas de previsão na convenção condominial ou, e principalmente, àquelas despesas aprovadas nas assembleias gerais de condôminos. Portanto, o documento que jamais pode faltar na ação de execução de débito condominial é a ata da assembleia de condôminos que aprovou despesa discriminada no boleto que compõe o rol probatório do débito condominial de certa unidade imobiliária componente do condomínio.

Portanto, para composição de débito condominial com as prerrogativas de título executivo previstos do CPC, tornando-o líquido, certo e exigível, a administração condominial deve se preocupar em ter documentada as deliberações daquele condomínio nas atas de assembleia de condôminos, respeitando as formas e normas legais para aprovação a fim de tornar exequível aquela cobrança.

Vale mencionar que tais prerrogativas foram instituídas pela legislação para salvaguardar ao condômino e ao condomínio, pois a Ação de Execução prevê medida constritiva de bens do devedor, ou ainda negativação do nome deste. Medidas bastantes cogentes, por isso, justifica maior seu coeficiente probatório, conforme resguarda o ditame legal.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário, ramo condominial.