Com a expansão condominial, tem se tornado mais comum a disputa por cada espaço dentro de um condomínio, tais quais hobby box e garagens, que passaram a ser muito pensadas nas construções atuais, pois é muito proveitoso para o proprietário de um apartamento ter espaço extra além da metragem do seu apartamento.

Sendo assim, instaura-se a discussão sobre a incidência de taxa condominial dessas áreas, em especial as vagas de garagens.

No caso especialmente das garagens há que se denotar a Convenção, onde trará a especificação das frações ideais das unidades imobiliárias que compõem aquele condomínio. O que isto quer dizer? Quer dizer que na convenção do condomínio estarão especificadas se as garagens compõem a fração ideal de um apartamento ou se são unidades autônomas. Isto é crucial para várias questões no condomínio, vele-nos diferenciar:

Vaga de Garagem autônoma: São aquelas vagas de garagens que possuem Certidão de Matrícula individualizada e registrada junto ao Cartório de Registro de imóveis.

Vaga de Garagem vinculada: São aquelas vagas de garagem que não possuem Certidão de Matrícula individualizada junto ao Cartório de Registro de imóveis. Isto quer dizer que sua metragem está acoplada a uma unidade de apartamento e à Certidão de Matrícula do apartamento é vinculada a metragem da vaga de garagem, onde somadas farão jus a uma fração ideal daquele proprietário elencado na Certidão de Matrícula composta pelo apartamento e pela vaga de garagem. Sendo o caso de garagens vinculadas, não há uma grande problemática, pois sua área é somada área do apartamento, restando configurada a fração ideal, que ensejará a taxa de condomínio dessa unidade (apartamento + vaga de garagem). Caso sejam vendidas serão vendidas conjuntamente, pois fazem parte de um mesmo registro imobiliário. Neste caso não há grandes discussões.

No caso da vaga de garagem ser uma unidade autônoma, esta possuirá registro próprio no Cartório de Registro de Imóveis, como bem elencamos acima. Os lançamentos das despesas da sua fração ideal deverão ser realizadas de forma autônoma, ou seja, mesmo que seja propriedade de um condômino proprietário de um apartamento, deve ter boleto próprio para sua cobrança. Não é incomum vermos no mercado condominial administradoras ou contabilidades que lançam o rateio das despesas de vagas de garagem no mesmo boleto do apartamento, utilizando como parâmetro que pertencem ao mesmo proprietário, desconsiderando que se tratam de unidades imobiliárias com registro e fração ideal diversos do apartamento a qual forçosamente fazem a vinculação.

Para vender uma unidade vaga de garagem autônoma, deve-se observar as seguintes regras (artigo 1331, §1º do Código Civil/02):

• Somente será vendida autonomamente para outro morador do prédio;

• A convenção condominial poderá autorizar a venda da vaga de garagem autônoma a terceiro, caso a convenção não contenha tal previsão, para sua alteração são necessários 2/3 dos condôminos;

Portanto, tendo Certidão de Matrícula individualizada ou vinculada a uma unidade imobiliária de apartamento, sobre a fração da área da vaga de garagem incidirá taxa condominial, a forma de cobrança da taxa que se difere, pois numa pode ser acoplada ao apartamento e noutra em boleto próprio. Verifica-se que sendo respeitada a sua natureza autônoma ou vinculada é legal a cobrança da taxa condominial alusiva a esta área, bem como impostos que da mesma forma serão verificados para incidência pela prefeitura, no caso de IPTU, por exemplo.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário - ramo condominial.