Um questionamento que se tem levantado neste tempo de pandemia é sobre a eventual extinção do mandato do síndico durante esse período em que, evidentemente, uma assembleia presencial não é recomendável.

Nesse caso há algumas possibilidades, como de assembleia e votação online, ou de votação por via escrita com controle de acesso ao local de votação enfim, vários procedimentos podem ser adotados, mas sempre com vários pontos não vantajosos, como necessidade de implementação, discussão prévia, etc. Importante frisar que estas modalidades devem ser previstas em Convenção Condominial sob pena de se tornar ilegal e facilmente impugnada junto ao Judiciário.

A melhor solução é a que acompanha as últimas decisões dos tribunais, que sustentam que o mandato do síndico continua até que esta assembleia possa ser realizada com segurança, com base no motivo de se excepcionar a regra por força maior.

“ELEIÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. OMISSÃO DO JUIZ A QUO. INEXISTÊNCIA. DENUNCIAÇÃO À LIDE. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. IRREGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA. MANDATO DO SÍNDICO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. TAXA CONDOMINIAL. PAGAMENTO. CONDÔMINO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA

AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Inexiste cerceamento de defesa, se o pedido de denunciação da lide foi de alguma forma apreciado pelo juiz a quo e somente não surtiu efeito pela ausência de cumprimento dos requisitos necessários à sua admissibilidade, em observância ao art. 125 do Código de Processo Civil. Preliminar rejeitada. 2. Na ausência de assembleia para eleição de novo representante do condomínio, há prorrogação tácita do mandato do síndico, até que outro seja eleito para o cargo, porquanto o condomínio não pode ficar acéfalo. 3. O adquirente do imóvel responde pelas taxas de condomínio devidas pelo alienante, em razão de sua natureza propter rem, ex vi art. 1.345 do Código Civil. 4. Seja na condição de possuidor ou de proprietário do imóvel, ao Apelante remanesce a obrigação pelo pagamento das obrigações decorrentes da relação condominial (art. 1.336, I, Código Civil), sem prejuízo da ação de regresso. 5. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA”. (TJ-DF 20150710225533 DF 0022063-07.2015.8.07.0007, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 06/09/2017, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/09/2017. Pág.: 188/202

Essa situação de urgência possibilita que o mandato seja prorrogado de forma tácita.

CONDOMÍNIO. MANDATO DO SÍNDICO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. CUMULAÇÃO IMPLÍCITA. ART. 290 DO CPC. OBRIGAÇÕES PERIÓDICAS. INCLUSÃO. PARCELAS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NA AUSÊNCIA DE ASSEMBLÉIA PARA ELEIÇÃO DE NOVO REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO, HÁ PRORROGAÇÃO TÁCITA DO MANDATO DO SÍNDICO, ATÉ QUE OUTRO SEJA ELEITO PARA O CARGO, PORQUANTO O CONDOMÍNIO NÃO PODE FICAR ACÉFALO. A REGRA DA CUMULAÇÃO IMPLÍCITA, CONSTANTE DO ART. 290 DO CPC, DETERMINA QUE, TRATANDO-SE DE OBRIGAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO, DEVE-SE CONSIDERÁ-LAS INCLUÍDAS NO PEDIDO, INDEPENDENTE DE DECLARAÇÃO EXPRESSA DO AUTOR. O OBJETIVO DO INSTITUTO É EVITAR A MULTIPLICAÇÃO DE DEMANDAS, PRIMANDO PELO PRINCÍPIO DA ECONOMIA PROCESSUAL. AS PENALIDADES PREVISTAS NO ART. 17 DO CPC SOMENTE SÃO APLICADAS QUANDO RESTAR PATENTE PROVA NO SENTIDO DE QUE A P ARTE AGIU NOS MOLDES DO ART. 16 DO ALUDIDO CODEX. NÃO HAVENDO QUALQUER PROVA NESSE SENTIDO, NÃO HÁ DE SE FALAR EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-DF – APL: 11140620088070007 DF 0001114-06.2008.807.0007, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Data de Julgamento: 17/06/2009, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 01/07/2009, DJ-e Pág. 105) São inúmeros os julgados nesse sentido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – COBRANÇA (DESPESAS CONDOMINIAIS) – REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO CONDOMÍNIO – SÍNDICO – AUSÊNCIA DE NOVA ELEIÇÃO -PRORROGAÇÃO DO MANDATO DO SÍNDICO EM EXERCÍCIO – À falta de nova eleição, tem-se por prorrogado o mandato do síndico em exercício, o qual legitima-se para outorga de mandato ‘ad judicia’ -Precedentes – Agravo não provido. 1 TJSP – 34ª Câmara de Direito Privado Agravo de Instrumento nº 2239225-87.2015.8.26.0000 Rel. Des. Antonio Tadeu Otoni J. 27/01/2016

Devemos seguir nessa linha de prorrogação tácita, afinal de contas as suspensões que estamos presenciando, através do Governo, para shopping, alguns tipos de comércio e escolas são por prazo indeterminado.

Nem sempre isto é um problema, mas na medida em que bancos e outras instituições exigem a comprovação do poder de representação do síndico, pode ser necessário este procedimento de prorrogação excepcional, para se mantiver os acessos à conta bancária do condomínio e gestão de contas, por exemplo. Neste caso, a necessidade de ingresso de tutela de urgência.

Outros avisos e comunicações aos moradores sem caráter deliberativo e sim informativo podem ser feitos via cartazes afixados nas áreas de circulação, ou via mensagens eletrônicas, dispensando se assim também as assembleias.

Társia Smeha Quilião, Advogada atuante há 10 anos na área condominial e imobiliária. OAB/SC 25.376-A