Por Walter João Jorge Junior, síndico, empresário, bacharel em Direito - diretor jurídico da Pereira Jorge Contabilidade Ltda.

Após o empreendimento instituído – concretizado pelo seu respectivo construtor - e pronto para ser habitado, há necessidade de coletar e normatizar a forma como os condôminos desejam organizar e administrar o patrimônio comum, expressando textualmente os interesses através da Convenção Condominial. Logo, para que o texto venha a expressar a vontade dos condôminos perante o condomínio, é necessária, conforme o art. 1.333 do Código Civil, a assinatura dos condôminos que representem 2/3 (dois terços) das frações ideais de terreno junto ao seu texto para que a mesma obtenha validade perante a massa condominial (SOUZA, 2001, p. 65.).

Por força da lei das Incorporações Imobiliárias, o incorporador, por exemplo, é obrigado a registrar junto ao Cartório de Registro de Imóveis a Minuta da Futura Convenção do condomínio (art. 32, j, da Lei nº 4.591/64) antes de comercializar as unidades imobiliárias. A minuta consiste numa proposta, ou ainda, idéia básica, inicial, de regramento para convívio futuro em condomínio (SILVA, 2008. p. 506). Todavia, por ser elaborada pelo incorporador, a Minuta da Futura Convenção, evidentemente, nem sempre expressa a real vontade da massa condominial.

Na prática, os condôminos passam a se relacionar somente após a entrega do imóvel, o que dificulta a coleta de opiniões e até mesmo da assinatura no texto da convenção condominial para que esta passe a ter validade, fazendo com que a maioria dos condomínios sejam administrados durante meses – e até dezenas de anos – com base tão somente na minuta da convenção registrada pela incorporadora. Todavia, para evitar prejuízos ao bom convívio coletivo, a jurisprudência e a doutrina especializada, porém de forma tímida, já tem apontado para a validade da minuta registrada pela incorporadora até que seja realizada a assinatura e o respectivo registro da convenção oficial (FRANCO, 2005, p. 20.).

Porém, para que a minuta de convenção possua eficácia imediata e plena perante os condôminos, esta necessita ser assinada, e assim aprovada (AVVAD, 2005, p. 70.), pelos titulares de direito que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio (art. 1.333 do Código Civil), transformando-a de minuta em convenção oficial, indiscutivelmente válida, basta a coleta da assinatura dos co-proprietários junto à mesma ou em documento apartado destinado especificadamente para tanto. Trata-se então da aprovação da primeira convenção condominial, transformando-a de minuta em texto definitivo, não se confundindo com a alteração do texto da convenção condominial, prevista no art. 1.351 do Código Civil, o que demandaria presença dos condôminos em assembléia (WALD, 2002, p. 141.). O caput do art. 1.333 do Código Civil trata tão somente da assinatura dos condôminos na convenção e não da presença destes em assembléia para concretização do ato.