Pergunta: Qual o documento que regula o condomínio? A convenção, o Regimento, ou os dois em conjunto? Esses documentos devem ficar afixados no Hall do Condomínio para conhecimento de todos?

Resposta: No ordenamento jurídico brasileiro, a lei maior e a primeira a ser observada é a Constituição Federal. Nesse sentido, dispõe a Constituição Federal/88, em seu art. 5º, II, que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Em matéria de condomínios, logo abaixo na hierarquia das normas, encontram as leis ordinárias. Dentre elas, a mais nova em vigência é o Código Civil/2002, que em seus arts. 1.331 a 1.358, trata das questões atinentes aos condomínios edilícios (os condomínios compostos por partes de propriedade exclusivas e outras de propriedade comum). A Lei n.º 4,591/64, também é uma lei ordinária, mas por ser mais antiga que o Código Civil/2002, é válida apenas naquilo que não contrariar, ou sobre o que não tratar o código. Válidas, também, são as demais leis vigentes no país. Por último, tudo aquilo que não for vedado pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pelas demais leis vigentes, poderá ser estipulado na convenção e no regimento interno do condomínio. Podem, também, ser objeto de estipulação convencional ou regimental, aquelas matérias que o código, ou as leis, expressamente lhes deleguem, como é o caso, por exemplo, do art. 1.336, §1º (juros convencionados) e do art. 1.352, § único (salvo disposição diversa da convenção). Assim, pode-se afirmar que a convenção e o regimento interno fazem lei entre os condôminos, devendo ser cumpridos por todos (proprietários, promitentes compradores, locatários etc). Não podem, no entanto, contrariar a legislação vigente, cuja hierarquia lhes é superior, sob pena de serem reconhecidas como nulas em ação judicial. Do mesmo modo, as leis não podem contrariar a Constituição federal, sob pena de serem reconhecidas como inconstitucionais. Finalizando, de acordo com a legislação vigente, não é necessário que a convenção esteja afixada no ‘hall’ do condomínio, mas apenas que ela esteja, de algum modo, à disposição dos condôminos quando necessário. Logicamente, não sendo conduta proibida pela legislação, caso esteja determinada na convenção, ou no regimento interno, a afixação da convenção em mural próprio, esta deverá ser obedecida.

ALBERTO LUÍS CALGARO - OAB/SC 18.069