Lei que exige a Declaração de Regularidade Sanitária pode ter novo texto e debate sobre estacionamento para público externo deve esquentar até janeiro

Uma das cidades mais verticalizadas do Brasil, Balneário Camboriú conta com mais de 2.000 edifícios e esse diferencial faz com que o município crie leis específicas voltadas a esse segmento. Atualmente, duas legislações geram polêmicas no setor: uma trata da obrigatoriedade da oferta de vagas de estacionamento para o público externo ao condomínio e a outra, mais recente, estabelece a Declaração de Regularidade Sanitária dos edifícios do município. Esta última deve sofrer modificações por conta da atuação dos síndicos junto ao poder público.

Como parte de um pacote de ações para despoluir o rio Marambaia e as praias da cidade, foi sancionada em 30 de abril a Lei n. 4.260/2019, que instituiu a Declaração de Regularidade Sanitária, a qual obrigava todos os imóveis (menos os residenciais unifamiliares) em áreas abastecidas pelo sistema de rede de esgoto a apresentarem esse documento à Emasa (Empresa Municipal de Água e Saneamento de Balneário Camboriú), em 180 dias. A multa prevista para o descumprimento é no valor equivalente a 1 UFM (unidade fiscal municipal) por unidade autônoma do imóvel, renovável a cada 30 dias de atraso. Para se ter uma ideia, cada UFM equivale a R$ 304,44. Isso significa que um condomínio de 100 apartamentos teria que arcar com R$ 30.444 por mês.

Mas, com a proximidade do fim do prazo para a entrega da declaração, os síndicos pressionaram a prefeitura, que remeteu à Câmara dos Vereadores um novo projeto de lei (PL n. 171/2019) para alterar a legislação anterior, tornando-a mais branda. Uma outra proposta (PL n. 156/2019), de autoria do vereador Leonardo Martins Machado e outros três parlamentares, é mais radical e visa revogar totalmente a exigência do documento.

O novo texto enviado pela prefeitura, que tramita em caráter de urgência, propõe atenuar o valor das multas e expandir o período para a entrega do documento para 31 de março de 2020, sendo que uma emenda do vereador Arlindo da Cruz requer ampliar ainda mais, até 30 de junho de 2020. Pela nova proposta do Executivo, a penalização por não entregar até a data estipulada não pode ultrapassar 10 UFM, isto é, R$ 3.044,40, um avanço resultante das tratativas com os representantes dos condomínios.

Diálogo

De acordo com o subsíndico dos condomínios Aconcagua e Cidade Rodeio, Carlos Spillere, o descontentamento foi gerado por causa da falta de diálogo do município com os síndicos e a comunidade para a criação da Lei n. 4.260/2019 e por conta das multas consideradas exorbitantes. “Tivemos diversas reuniões (com a prefeitura e a Emasa) e chegamos a uma solução. Tudo que fizemos foi para tornar a lei exequível”, observa Spillere sobre o projeto do Executivo.

O advogado especialista em direito imobiliário Gustavo Camacho é favorável à revogação da lei que exige a declaração. “O síndico pode responder civilmente em função de não entregá-la ou por possíveis equívocos. Pior ainda, pode ser penalizado criminalmente por crime ambiental”, adverte. Para o advogado, como a prefeitura tem de aprovar o habite-se somente com o sistema de saneamento adequado, não teria cabimento requerer novamente ao síndico.

Por sua vez, o diretor-geral da Emasa, Douglas Costa Beber, afirma que é preciso averiguar as ligações de água, esgoto e caixa de gordura periodicamente, por conta de possíveis irregularidades surgirem com o tempo. Por isso, a lei determina a renovação da declaração a cada três anos ou quando houver alteração no sistema de esgoto do imóvel, o que vier primeiro.

Requisitos em estudo na proposta da prefeitura

Conforme rege a Lei n. 4.260/2019, em vigor, a análise do sistema de saneamento do prédio pode ser realizada pelo síndico ou por um profissional contratado. Mas, segundo o diretor-geral da Emasa, Douglas Costa Beber, a declaração deve conter a assinatura do representante legal do condomínio. Essa exigência não sofreu alteração no projeto de lei do Executivo.

Mas a tarefa não é fácil, pois uma série de normas precisa ser observada. Entre elas: portaria Emasa 496/2019, NBR 8160, NBR 5626, leis municipais 2498/2005, 3848/2015, 3087/2010, 3568/2013, 3533/2012, assim como a lei municipal complementar 37/2019. Também é preciso levar em consideração o decreto municipal 4237/2005 e a Lei Federal 11.445/2007.Para a verificação, os condomínios “mesmos podem adquirir aqueles líquidos que apontam se a ligação está correta, ou podem fazer a análise com base no projeto arquitetônico da construtora”, explica Beber.

A Declaração de Regularidade Sanitária deve ser protocolada eletronicamente no site da Emasa (www.emasa.com.br), com certificado digital ou firma reconhecida do síndico e ata de eleição do representante. Após a entrega do documento, a Emasa agendará uma vistoria no condomínio para emissão de certificado.
Entre as principais mudanças previstas na nova proposta da prefeitura está a inclusão de prazo de 30 dias para complementação de informações, caso estejaminsuficientes, com pena de até 10 UFM, ou seja, R$ R$ 3.044,40, por descumprimento. O Executivo também propôs prazo de 30 dias para o condomínio adequar as instalações se a Emasa detectar divergências entre as informações da declaração e a situação do sistema vistoriado. A emenda parlamentar do vereador Arlindo Cruz estende esse período por mais 30 dias.

Segurança: vagas de carro para estranhos ao prédio

Também divide opiniões na área condominial o decreto municipaln. 9.578/2019, que regulamenta os estacionamentos privados de uso público das edificações.A norma definiu as regras para funcionamento desses espaços previstos na lei de uso e ocupação do solo de 2010. Os condomínios têm até janeiro de 2020 para se adequarem.

O secretário de Planejamento Urbano e Gestão Orçamentária, Humberto Metzner Silva, observa que os prédios construídos em terreno superior a 1500 m² precisam ter um pavimento com vagas de carro destinadas ao uso público, separado fisicamente do restante das instalações. “Como a área é independente do condomínio, acho que não há o que se preocupar com segurança”, analisa o subsíndico Carlos Spillere.

O decreto, publicado em 27 de setembro, dá prazo de 120 dias para aimplementação do espaço, que deve funcionar de segunda a sábado, das 9h às 19h. É preciso disponibilizar50% para uso rotativo. Placas devem informar a disponibilidade do estacionamento, com número de vagas e tabela de preços.

Mas o advogado da área condominial Gustavo Camacho considera a constitucionalidade dessa legislação questionável. Estaria em desacordo com o Código Civil, o qual estabelece em seu art. 1331, parágrafo 1, que as vagas de garagem somente podem ser utilizadas por condôminos ou moradores, salvo autorizado em convenção. “Se a situação não for solucionada pela via política, a saída será questionar na Justiça”, explica.Há na cidade 927 vagas prontas e 1.500 em execução ou em projetos.