Síndico deve solicitar ao Corpo de Bombeiros vistoria anual e pode exigir dos responsáveis a regularização dos espaços locados para lojas

Balneário Camboriú ocupa a segunda menor extensão territorial de Santa Catarina, com apenas 45 km² de área, isso explica o número de construções verticalizadas destinadas à moradia, comércio e lazer reunidas em um só condomínio. Na cidade, o uso de edifício misto é bastante comum, principalmente nas duas principais avenidas: Atlântica e Brasil. Em geral, o piso térreo tem lojas, academias, restaurantes, bares e até galerias comerciais. O que é visto como vantagem, às vezes se torna um problema.

Recentemente um incêndio em uma loja localizada no térreo de um edifício na Avenida Atlântica, em Balneário Camboriú, deixou 16 pessoas intoxicadas por inalação de fumaça. As vítimas foram conduzidas às unidades de saúde. Os gases do incêndio chegaram aos pavimentos superiores e todos os moradores foram orientados a evacuar os imóveis. Por isso, a atenção às normas de prevenção de incêndios ocupa um lugar de destaque quando se trata de um prédio misto.

A adoção de medidas preventivas é essencial para garantir maior proteção ao patrimônio e à vida. Afinal, um local que atende os requisitos necessários, além de estar dentro da legalidade, também assegura que os equipamentos estarão aptos para uso em emergências. Por isso, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), emitido após vistoria anual, atesta o cumprimento das determinações. 

A especialista em prevenção de incêndios Neia Lehmkuhl explica como isso é feito nos prédios mistos: “O comércio instalado no prédio deve cuidar do próprio preventivo de incêndio, mas ele faz parte da vistoria de todo o prédio. O Corpo de Bombeiros vai vistoriar esse espaço como ‘área comum’ da edificação e, se houver alguma desconformidade à legislação, o prédio inteiro poderá ficar com pendência para o funcionamento. Em termos técnicos, a edificação macro estará regular, porém, a loja constará como não regular. O que dificilmente vai acontecer é ter a loja regular e a edificação irregular, porque a loja está condicionada ao prédio", explica Neia.

O não cumprimento dos regramentos pode gerar problemas para os condomínios. O advogado André Peixoto Abal, que atua há 22 anos na área condominial em Balneário Camboriú, detalha as penalidades previstas na lei em caso da falta (ou irregularidade) no AVCB. 

"Em Santa Catarina, a multa pode chegar a R$ 160 mil. Além disso, não se afasta a possibilidade de cominações criminais. O descumprimento às normas de prevenção e combate a incêndio podem até ser causa de condenação por homicídio doloso, tal qual ocorreu no notório caso da boate Kiss", detalha o advogado.

Após a notificação, o edifício tem um prazo determinado pelo Corpo de Bombeiros para realizar a adequação. Sobre isso, Lehmkuhl aponta que o período estipulado para a regularização pode variar de acordo com a necessidade.

“Depende do sistema em desconformidade, do risco encontrando e de outros fatores. Então, não há uma determinação de qual é o prazo exato. Normalmente é de 30 a 60 dias para os sistemas vitais. Se tiver alguma pendência de outros sistemas, normalmente é concedido um prazo de até um ano. Nesse período, se o síndico não providenciar as adequações, poderá ser multado”, aponta a especialista.

Responsabilidades do síndico

Conforme o Código Civil, é dever do síndico zelar pela segurança do condomínio. Dessa maneira, ele é o responsável por manter os sistemas instalados e manutenidos nos edifícios mistos. O gestor deve solicitar a vistoria a cada um ano, porém, ele não tem a obrigação (mas tem o direito) de fiscalizar os espaços locados para lojas ou demais atividades no prédio, cobrando sua regularização, quando necessário.

“Perante o Corpo de Bombeiros, a responsabilidade é do síndico, mas dentro do condomínio estabelece-se uma hierarquia nas edificações quando se tem uma área comercial envolvida. O síndico deve cobrar que o comercial esteja regular com os sistemas. E isso deve ocorrer através de notificação para que tudo esteja documentado no ato da vistoria”, fala Neia Lehmkuhl.

Por isso, uma relação amistosa entre síndico e comerciantes é essencial. Gestor do Edifício Villa Veneto, de torre única, com 30 apartamentos e sete lojas térreas, no centro de Balneário Camboriú, Renato Antunes revela como orienta os lojistas sobre manter em ordem o AVCB do locais alugados.

“Os lojistas recebem o regulamento do condomínio e devem seguir as mesmas normas que os demais condôminos. O não cumprimento da medida preventiva é passível de notificação e multas, de acordo com o regimento, mas tudo tem sido resolvido na conversa. O que faço é estar sempre atento a tudo que envolve a segurança do edifício, inclusive em relação aos espaços comerciais”, revelou o síndico.

A falta do AVCB causa problemas não apenas ao edifício, mas também aos lojistas. Inclusive, no caso de prejuízos gerados pelo condomínio, os proprietários das lojas podem exigir indenização. Se isso ocorrer, o síndico pode sofrer uma ação regressiva por parte do condomínio, desde que comprovada a falta de providência por parte do gestor.

“Caberá regresso em face do síndico, pessoalmente, sempre que ele tiver agido com desídia no cumprimento de suas funções. Por exemplo, se ele foi notificado da irregularidade mas não tomou providências, responderá por sua omissão”, completa o advogado André Peixoto Abal.

Elabore um plano de gestão de risco 

Com atuação em Blumenau e Balneário Camboriú, o gestor de riscos e seguros patrimoniais Gerson Luis Klock aponta que é necessária uma visão analítica para elaborar um plano de prevenção eficiente. Isso porque o profissional tem como obrigação pensar nos mais variados riscos que podem vir a acontecer.

"Quando o assunto é a segurança da coletividade, não podemos assumir o risco e ficar na mão da sorte. Inclusive, o mandatário do condomínio pode responder de forma civil e criminal por omissão no exercício de suas atribuições", aponta.

Falta de participação dos condôminos para promover mudanças positivas, ausência de planejamento estratégico para gestão de riscos e seguros, programa de manutenções em desacordo com as normas técnicas, sistemas protecionais defeituosos ou inoperantes e funcionários sem treinamento adequado são problemas que elevam os riscos. Com a experiência de 20 anos no mercado, Klock indica a criação de uma comissão de gestão de riscos como uma medida que visa minimizar os problemas no condomínio.

“O objetivo é a formação de um grupo de trabalho de caráter técnico, voluntário e permanente para desenvolver e formalizar o programa de gerenciamento de riscos do condomínio, com a participação de condôminos, funcionários e prestadores de serviços. São inúmeros os benefícios que essa simples ferramenta de gestão pode proporcionar, como: prestar apoio ao mandato do síndico, propor soluções ao risco identificado, promover treinamentos para os condôminos e funcionários e dar continuidade às boas práticas”, completa.

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