Advogados explicam sobre pontos da Lei 14.309 que alterou o Código Civil

A sanção da Lei 14.309/2022 traz segurança jurídica para realização de assembleias virtuais em condomínios. Agora, de forma legal, reuniões híbridas ou presenciais possuem o mesmo peso e garantia. Assim, síndicos e condôminos contam com mais uma possibilidade de ter mais quórum nas reuniões condominiais.

No entanto, há pontos que merecem atenção sobre a lei sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro, que é de autoria da senadora Soraya Thronicke (PSL-MT). Segundo o advogado Gustavo Camacho, presidente da Associação de Síndicos do Estado de SC (Asdesc), o mercado condominial será beneficiado.

"Trata-se de uma lei bastante benéfica, uma vez que regulamenta as assembleias virtuais, cuja discussão fora iniciada nos idos de 2007 e se intensificou com a pandemia. Além disso, a lei regulamentou o expediente das assembleias em sessão permanente, as quais já eram adotadas na prática pelas administrações condominiais para fins de obtenção de quóruns especiais, mas que, no entanto, possuíam sua validade jurídica questionável", argumenta.

Amparo legal

Condomínios e síndicos têm um amparo legal para validar as reuniões online, desde que nas atas constem as transcrições e argumentos apresentados na reunião e remetidas aos condôminos ausentes.

Segundo o advogado Taiso Cunha de Quadros, especialista em direito condominial, a lei trata de um tema polêmico.

"Esse era um tema que suscitava muita dúvida e insegurança por parte dos síndicos. Contudo, agora não paira qualquer dúvida acerca da possibilidade de se ter uma assembleia permanente com a consequente coleta de votos posterior. Nos termos da nova lei, quando a deliberação exigir quórum especial previsto na legislação ou em convenção, a assembleia poderá autorizar o presidente a converter a reunião em sessão
permanente, desde que observados alguns dos requisitos legais", explica Taiso.

Prazo

As sessões abertas em assembleia não podem ultrapassar 60 dias, mas devem ser indicadas a data e a hora da próxima assembleia. De acordo com o assessor jurídico e consultor na área de condomínios Walter João Jorge Jr., o tempo a mais para votação é positivo.

“Quanto à coleta de votos em sessão permanente, esta é uma evolução muito benéfica aos condomínios, sendo uma das formas de resolver a questão de número mínimo de votantes", explica. No entanto, somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia.

Para a advogada Mariana Salum, a convenção do condomínio deve ser observada para evitar transtornos.

"A lei prevê que as assembleias em formato virtual ou híbrido só podem ser realizadas desde que não haja proibição na convenção condominial. Não é demais analisar a convenção condominial antes de lançar o edital com essa nova modalidade", alerta.

Tecnologia

Com a lei, a administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos ou da conexão à internet dos condôminos que participarem de forma virtual, conforme reforça o assessor jurídico Walter João Jorge Jr. Ele ainda aponta para possíveis custos com o formato híbrido.

“A insegurança jurídica é reduzida na medida do investimento e cuidado com equipamentos técnicos, tais como câmeras, microfones e telas. Ou seja, para uma maior segurança das assembleias híbridas, o ambiente físico deve permitir que todos os condôminos virtuais possam ver, ouvir e ser ouvidos com clareza, nas mesmas condições daqueles presentes no local.”

É importante reforçar que ao lançar o edital de convocação o síndico deve prever a possibilidade de participação de forma presencial ou virtual.

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