Em um cenário ainda um tanto quanto incerto diante das restrições que a cada semana são impostas pelo avanço acelerado da pandemia, os síndicos começam a traçar seu plano de ação para o enfrentamento da temporada de verão. Principalmente os responsáveis por administrar espaços em cidades turísticas, como Balneário Camboriú, que nesta época do ano tem sua população triplicada pela chegada dos veranistas em busca de férias e lazer.

De acordo com Carlos Spillere, presidente da Associação dos Síndicos de Balneário Camboriú (ASBALC) e síndico há 19 anos, neste período do ano a ocupação média de grande parte dos condomínios na cidade fica entre 80% e 90%, sendo que fora da temporada muitos não chegam a 40%. “Este período mostra-se desafiador para os síndicos. Balneário Camboriú é uma cidade que tem no turismo um dos sustentáculos de sua economia, recebendo muitos turistas, entre os quais, os que procuram os condomínios para as locações de temporada. Não há, legalmente, nenhum impedimento a estas locações, contudo, é importante que os gestores estabeleçam procedimentos para manter a ordem”, explica Spillere.

E mesmo prevendo que os síndicos terão dificuldades em fazer cumprir as exigências, sofrendo pressões para a liberação de áreas de lazer, ele orienta que diante da pandemia, cuja situação pode agravar-se durante a temporada, os gestores devem exigir o atendimento aos protocolos das autoridades sanitárias e decretos.  “Além das medidas já adotadas em todas as temporadas, como a exigência do cadastro dos inquilinos e a divulgação do Regimento Interno do espaço, os turistas devem ser informados sobre as exigências das autoridades governamentais e sanitárias. Muitos vêm de outros Estados e não sabem quais decretos estão em vigência por aqui. Por isso é fundamental a elaboração de um informativo contendo todos os protocolos. Isso evitará situações desagradáveis”, diz Spillere.

Papel do síndico

Mas afinal, qual o poder do síndico nesse cenário? Na verdade, mais do que poder, o síndico tem obrigações e responsabilidades. Assim como lembra o advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, cabe a ele o cumprimento das normas estabelecidas em Convenção, no Regulamento Interno e nas decisões assembleares, além da observância de toda a legislação hierarquicamente superior, conforme prevê o artigo 1.348, incisos I a IX, do Código Civil. Mas, caso enfrente algum tipo de desobediência nas áreas comuns, a recomendação é que ele acione os órgãos competentes, como Polícia Militar e Vigilância Sanitária.

“Cada município, além das medidas sanitárias impostas pelo Governo do Estado, dispõe de poderes para regulamentar a matéria de maneira mais restritiva em detrimento às ponderações estaduais. E aos síndicos cabe a observância e o cumprimento de todas essas exigências previstas nos decretos, sendo que em face do grau de risco, os cuidados a serem impostos pelos gestores deverão ser mais restritivos”, explica Camacho.

Atualmente boa parte de Santa Catarina está em grau gravíssimo, fator que impede o uso dos salões de festa. Já os espaços gourmet e churrasqueiras, assim como o uso das demais áreas comuns, como piscinas, parquinhos e academias, no grau de risco gravíssimo, estão limitadas a operarem com 30% da capacidade do espaço, conforme as Portarias 710, 713 e 821 da Secretaria de Estado da Saúde de Santa Catarina (SES). “Caso o condomínio não tenha condições de realizar o controle e a higienização desses ambientes, os espaços coletivos deverão ser interditados, a fim de que sejam respeitadas as medidas sanitárias impostas pelo Estado e seus municípios. Mas vale lembrar a importância de que o tema seja levado para deliberação em assembleia”, destaca Camacho.

E para ajudar nesse controle, a assessora jurídica do SECOVI-SC, Morgana Schoenau, lembra que podem ser utilizados aplicativos para a reserva das áreas de lazer. Assim a administração tem que liberar o acesso para o uso e, no caso de salão de festa, por exemplo, o morador tem que assinar um termo de responsabilidade, que irá aferir temperatura, respeitar distanciamento e entregar lista de presença ao condomínio, o que facilita o controle sanitário. Outra opção é o uso de pulseiras para permanecer em determinado espaço. “A comunicação e conscientização são de extrema importância, sendo que a gestão do condomínio deverá deixar expostos comunicados com as regras vigentes, para que se permita o uso de forma organizada e segura para todos”, informa a advogada.

Além disso, ela lembra que a administração pode ainda fazer um trabalho de conscientização com os proprietários que alugam a unidade para temporada, para que estes restrinjam o uso das áreas de lazer aos seus inquilinos. Inclusive, nos sites e APPs de locação é possível informar as regras de convivência e quais espaços estão liberados para uso.

Como ficam as assembleias?

É comum nesta época que os condomínios façam suas assembleias anuais para aprovação de temas importantes como questões orçamentárias, eleição de diretoria e aprovação de contas para o próximo ano. De acordo com Morgana, diferentemente do que aconteceu na Grande Florianópolis, na região do Vale do Itajaí não houve uma boa adesão às assembleias virtuais. Por isso, ela aposta que muitos ainda irão realizar encontros presenciais. E, neste caso, a recomendação da SES é que sejam observados todos os protocolos sanitários e que sejam colocados em pauta somente assuntos que obrigatoriamente precisam ser discutidos de forma presencial. O desafio é reduzir o tempo do encontro, deixando os demais assuntos para serem discutidos na modalidade virtual.

Para os condomínios que já estão digitalizados, mas estão encontrando dificuldade na hora de registrar as atas após o fim do prazo estabelecido pela Lei 14.010/2020, ela informa que o SECOVI-SC já oficiou à Corregedoria do Tribunal de Justiça para que seja uniformizada a orientação às serventias de como proceder no registro dessas atas. E também notificou o Registro Civil de Balneário Camboriú, Camboriú e Itajaí, já que a legislação não proíbe a realização de assembleias virtuais, apenas não prevê especificamente. “Recomendamos que os condomínios atualizem suas Convenções e incluam a possibilidade de assembleias virtuais ou por meios eletrônicos”, reforça Morgana.

Saiba mais sobre o que o síndico pode ou não fazer

• O síndico deverá manter interditados todos os espaços de festas dos condomínios que se encontrarem em regiões de grau de risco de contágio gravíssimo, impossibilitando, assim, o acesso dos moradores a estes ambientes. No entanto, caso o ambiente de festas esteja sendo ocupado por moradores para esta finalidade, caberá ao síndico, além da aplicação das penalidades regimentais administrativas, o acionamento das autoridades policiais e sanitárias

• Caso o locatário de temporada seja multado pelo condomínio e se este restar inadimplente, a responsabilidade será do locador. Nesses casos é o proprietário da unidade habitacional que possui obrigação legal com o condomínio

• O síndico ou o condomínio não podem impedir locações de temporada nas unidades e nem limitar o número de ocupantes por apartamento, sob pena de ferir o direito de propriedade. Inclusive não pode ocorrer impedimento ao uso das áreas de lazer, pois o direito do proprietário se estende ao inquilino, mesmo que seja locação de temporada

• A forma adequada de coibir eventuais efeitos prejudiciais de uma unidade autônoma superpopulosa está no regulamento interno, que poderá instituir modos de controle no uso das áreas comuns da edificação, tais como a implantação de sistemas biométricos de acesso, pulseiras, entre outras modalidades.

(Fontes: Gustavo Camacho e Morgana Schoenau)

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