Era 22 de dezembro de 2014, quase véspera de Natal, e enquanto muitos se preparavam para os compromissos festivos, os moradores do Condomínio Residencial Luiza Napoli, em Florianópolis, se viram obrigados a organizar uma reunião emergencial para definir um novo representante para o cargo de síndico. O fato ocorreu quando o então síndico solicitou a renúncia da gestão. “Fizemos uma Assembleia Extraordinária em caráter emergencial e os moradores fizeram um esforço para participar, pois também estavam insatisfeitos com a administração. Fizemos uma nova eleição”, relata Janete Krambeck, atual síndica.

Janete Krambeck, síndica do Condomínio Residencial Luiza Napoli  assume mandato em caráter emergencial

Segundo Janete a transmissão do mandato aconteceu sem muitas formalidades, apenas houve a transferência das obrigações. “No dia 1º de janeiro de 2015 começou o meu mandato e logo após o registro da ata fui ao banco para providenciar as alterações de nomes e pagar algumas contas. Depois tudo seguiu normalmente, pois eu já tinha alguma experiência”, explica.

Em casos como este, quando o mandato é interrompido abruptamente, seja por renúncia, morte ou destituição, há a possibilidade do mandato tampão ou complementar, onde outro representante é escolhido para fazer a gestão do condomínio. “O síndico desistente deverá convocar uma assembleia para que seja efetuada a transferência de cargo, documentando assim a passagem do mandato”, orienta Rosely Schwartz, que é especialista no setor, autora do livro "Revolucionando o Condomínio", e professora do curso de Administração de Condomínios da Escola Paulista de Direito – EPD.

Convenção
Schwartz explica que quando o síndico renuncia por qualquer motivo e ainda há um período a ser cumprido, o mandato tampão deve ser assumido pela pessoa que a Convenção determina, como por exemplo, o subsíndico ou o presidente do conselho. “É preciso verificar na convenção se há essa previsão ou se haverá a necessidade de uma nova eleição. Quando há a previsão na convenção, o mandato tampão irá apenas completar o período que faltava do mandato do antigo síndico”, esclarece a especialista.

O prazo do mandato do síndico deve sempre estar estipulado na Convenção do condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de dois anos, conforme o artigo 1.347 do Código Civil. Se a Convenção não incluir o assunto, o mandato complementar não poderá ser adotado.

A professora ressalta também que é importante que o mandato tampão seja efetivado em assembleia para que o novo síndico tenha suas responsabilidades legalizadas. “As responsabilidades serão as mesmas de qualquer síndico e estão estabelecidas na convenção e no art. 1.348 do Código Civil”, explica.

Prestação de contas
Segundo Schwartz, em primeiro lugar, o novo síndico precisa saber quais foram as circunstâncias que levaram o antigo síndico a sair, como um problema de saúde ou alguma outra causa particular, se havia ambiente de descontentamento sobre a forma como era conduzida a gestão e se não havia desconfiança sobre a movimentação financeira. “A prestação de contas deverá ser feita em assembleia, destacando separadamente os dois períodos, com destaque para os saldos bancários e do caixa interno existentes em cada período. Dessa forma, o novo síndico poderá conduzir o restante do tempo do mandato de forma tranquila, cumprindo as atividades corriqueiras”, completa.

Caso haja no condomínio um ambiente de desconfiança com relação à prestação de contas, Schwartz recomenda que o novo síndico aprove em assembleia a contratação de uma empresa especializada para apurar as contas do condomínio. Para isso é importante que a empresa esteja habituada a trabalhar com condomínios e apresente alguns relatórios já realizados. “A linguagem apresentada deverá ser clara e não técnica contábil”, explica a professora.

Com relação aos conselheiros, o Código Civil estipula que só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, respeitando o quorum previsto na Convenção. Se não houver especificação, deve ser aprovado em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais e, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes.