Muito comum haver confusão entre Associação e Condomínio. Alguns acreditam tratar-se da mesma coisa, visto as semelhanças havidas entre ambos. Todavia, a legislação é bastante clara no sentido de diferenciar uma e outra.

Quanto à Associação, esta pode ser formada por grupos com interesses comuns, com mesma finalidade e para fins não econômicos, como, por exemplo: médicos, farmacêuticos e, no nosso caso, de moradores.

As associações de moradores – a qual daremos a devida importância – são criadas a partir dos loteamentos já empreendidos, quando seus proprietários, visando alcançar maior controle e proporcionar maior segurança na busca do bem-estar de todos os seus moradores, unem-se para criar a Associação de Moradores, e com isto controlar e administrar o loteamento em benefício da coletividade.

Possui legislação reguladora, com conceito básico elencado no artigo 53 do Código Civil e demais regulações insculpidas nos artigos seguintes do mesmo diploma legal, especificamente, nos artigos 53 a 61, do CC/2002.

Uma das grandes questões que envolvem este tipo de personalidade jurídica, paira sobre a obrigatoriedade de os moradores associarem-se e ou de contribuírem com o pagamento de uma taxa mensal para a manutenção da associação. Em linhas gerais, diz-se que a associação tem cunho de adesão voluntária, sendo este o entendimento ventilado e já confirmado pelo Supremo Tribunal Federal - STF.

Outra grande característica da Associação é não possuir áreas comuns, sendo determinantemente consideradas áreas públicas todas aquelas excetuadas da relação de propriedade exercida pelos seus associados. Por esse motivo, impedir o acesso de pessoas estranhas à associação aos respectivos espaços, torna-se impossível.

Já o Condomínio é constituído através de projeto, onde são predeterminadas as áreas privativas de cada unidade imobiliária, bem como as áreas comuns a estas. Terá determinada a fração ideal de cada unidade, no que implica o quinhão de responsabilidade do titular perante o condomínio. Sua regulamentação encontra-se averbada nos artigos 1.331 ao 1.358 do Código Civil.

Ressalta-se que nos condomínios, os moradores ficam obrigados a contribuir no rateio das despesas comuns, por meio da cobrança de taxa condominial, ficando subordinados, ainda, às normas previstas na convenção e no regimento interno, desde que não ofensivas à legislação vigente.

O não pagamento da taxa de condomínio, caracterizada como obrigação propter rem, enseja cobrança judicial, da qual responde o imóvel pelo débito existente, caracterizando-se em espécie de garantia real.

Diante disto, conclui-se que no caso das Associações de Moradores, tornar-se mais intrincada a cobrança da taxa de manutenção devido a sua forma de vinculação e consequente natureza jurídica, posto surgir da expressão livre e desembaraçada da vontade das partes, sem ensejar, portanto, qualquer garantia real quanto ao crédito perseguido; já a cobrança das taxas condominiais, por ser obrigação vinculada à coisa (propter rem), torna-se, o imóvel, a garantia do crédito em caso de inadimplemento.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é Advogada, Pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e Pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário - ramo condominial.