Há tempos, estamos ensaiando à implantação de procedimentos que visem facilitar a gestão condominial, já sendo realidade, aplicativos que auxiliam na administração condominial, segurança, portaria, e afins. Contudo, facilitação não significa ausência de regras a serem observadas e cumpridas.

A pandemia provocou um aprofundamento sobre a questão da realização de assembleia condominial de forma virtual, tencionando procedimentos para assegurar a inocorrência de fraudes e, consequente validação legal.

A pandemia mudou a realidade recaída sobre o tema, revertendo à desconfiança explicitada pelo mercado condominial, que via na assembleia virtual certa negativa frente à falta de positivação legal. Com a necessidade de isolamento social, esta passou a ser considerada como “a única opção” existente para a validação de atos administrativos do condomínio. Assim, o legislativo atento a tais necessidades, observando a ausência de legislação ou regulamentação pertinente, aprovou o PL 1179/20 – ainda pendente de sansão presidencial, para regulamentação dos tais atos, com eficácia até 30/10/2020, abordando, dentre tantas, as questões alusivas as assembleias condominiais virtuais, quais sejam:

“Art. 12.A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020

Art. 13.É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.”

Assim, para dar maior credibilidade ao ato e trazer eficácia plena às assembleias condominiais realizadas de forma virtual, juristas e profissionais da área orientam aos gestores do condomínio, deterem-se sobre requisitos que visam evitar futura impugnação, para afastar vícios, evitando nulidades que superam a questão da “autorização” em realizar tal modalidade, tais como:

a) A utilização de plataformas com acesso restrito mediante login e senha, para identificar, individualizar e consequentemente legitimar o condômino participante da assembleia (isto possibilita a verificação do IP utilizado ou ainda utilizar certificado digital);

b) A gravação da assembleia mediante ciência geral;

c) Registrar em cartório.

Concluímos que a assembleia virtual assim como a assembleia presencial, terá de cumprir alguns trâmites para que sua validade não seja questionada. Trata-se de um negócio jurídico, e por assim ser considerada, deve cumprir os requisitos legais contidos no artigo 104 do Código Civil.

Não restam dúvidas que as assembleias condominiais virtuais serão uma realidade que transcenderá à pandemia, algo há muito almejado por todos. Com o PL 1179/20 está autorizada esta modalidade até 30/10/2020, porém, em breve, o legislador deverá tratar deste assunto a fim de viabiliza-lo permanentemente, trazendo maior segurança jurídica para esta pratica, muito embora não fosse proibida em outro tempo, apenas e tão somente, carente de positivação.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva, é advogada em Florianópolis/SC. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil. Pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área de Direito Imobiliário com foco no ramo condominial. OAB/SC 29.431