A possibilidade de um condômino ter sua conta bancária bloqueada ou se deparar com um oficial de justiça batendo a sua porta para penhorar seus bens por conta de dívidas contraídas pelo condomínio existe, embora pouca gente saiba.

Muitas vezes, nesses casos, o condômino desavisado nem mesmo sabia da existência da ação judicial contra o seu condomínio, não sendo, inclusive, necessária a sua citação pessoal para responder por esses débitos, bastando a citação inicial do condomínio.

Usualmente, trata-se de processos envolvendo questões trabalhistas e tributárias, em que os magistrados determinam que, na hipótese de não se encontrar patrimônio (bens móveis ou dinheiro) em nome do condomínio, recaia a penhora sobre os bens particulares dos condôminos.

Isso é possível porque o condomínio não detém personalidade jurídica, sendo produto da fusão e coalisão dos interesses de uma comunidade formada por número certo e determinado de pessoas. Diferentemente de uma sociedade comercial, em que a personalidade jurídica da sociedade não se confunde com a personalidade natural dos sócios, no condomínio não há duas personalidades jurídicas (a do condomínio e a dos condôminos) completamente distintas.

Assim, torna-se possível alcançar o patrimônio dos condôminos como pessoas físicas, invocando-se, para tanto, o disposto no art. 1.317 do Código Civil, que assim dispõe: “Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum”, assim como o art. 3º da Lei nº 2.757, de 26 de abril de 1956, que não deixa margem de dúvidas: "Os condôminos responderão, proporcionalmente, pelas obrigações previstas nas leis trabalhistas, inclusive as judiciais e extrajudiciais”

Isso significa que o condômino chamado a responder com seus bens particulares por débitos contraídos pelo condomínio, responderá tão somente na exata medida de fração ideal que sua unidade representa, não sendo, portanto, colocado em uma situação de devedor solidário da totalidade do valor devido.

Entretanto, esse direcionamento só poderá ocorrer se o condomínio não possuir qualquer tipo de patrimônio, seja esse de bens móveis que possam ser penhorados (tais quais obras de arte, utensílios, maquinário etc) ou em espécie (valor em conta bancária, rendimentos decorrentes de locação de espaço, etc.,).

Percebe-se, assim, que é muito importante que o condômino acompanhe a gestão financeira de seu condomínio, conhecendo os débitos e a existência de ações contra ele. Isso porque o risco de ter que responder com seus bens pessoais por essas dívidas existe e não é raro que as condenações judiciais ou execuções fiscais sejam superiores às reservas que os condomínios possam ter em caixa.

Zulmar José Koerich Junior, bacharel em Direito pela UFSC e pós-graduado em Direito Civil e Empresarial. É autor de três livros na área de condomínios e sócio da Manzi & Koerich Advogados Associados.