Olá caros leitores! Desta vez o assunto é o uso anormal da propriedade e o direito de vizinhança no condomínio edilício.

Primeiramente, importante conceituar o condomínio edilício. Este tipo de condomínio é compreendido como o conjunto de edificações onde existem partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos, conceito este que se encontra elencado no artigo 1331 do Código Civil.

Quanto ao uso anormal da propriedade, tanto nos condomínios edilícios quanto nas demais espécies de propriedade, está disposto nos artigos 186 e 187 do Código Civil, sendo que configura-se nos casos em que o proprietário e/ou possuidor do bem imóvel comete ato ilícito, mediante ação ou omissão deste, violando direito alheio e causando danos a outrem.

Ainda que estes danos sejam exclusivamente morais. Além disso, “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”. Em qualquer destas hipóteses, o uso anormal da propriedade configura prática de ato ilícito.

Em relação ao direito de vizinhança, este se apresenta diretamente ligado à expressão “a liberdade de um termina onde começa a do outro”. Nesse sentido, ao positivar na legislação o direto de vizinhança, o legislador objetivou proteger os interesses privados dos vizinhos, a fim de que um direito individual não ultrapasse seus limites de modo a infringir o direito individual de outro.

Entendidos os conceitos de cada um, você deve estar se perguntando: “Mas afinal, que ações caracterizam o uso anormal da propriedade?”. Neste aspecto, é extremamente importante que fique claro que, mero incômodo não é uso anormal de propriedade.

A legislação brasileira detém de uma seção própria que trata exatamente deste uso banormal, caracterizado nos casos de mau uso, seja pelo uso nocivo ou por estar em desacordo com as regras da sociedade. As ações que perturbam a saúde, a segurança ou o sossego de um vizinho, são típicas ações caracterizadoras do uso anormal da propriedade. Em razão de perturbarem o direito individual alheio de forma manifesta, são ações restritas, que decorrem de obrigações propter rem, tais como as dívidas tratadas no artigo anterior. Isto quer dizer que, são obrigações próprias do bem, independente de quem seja o seu titular.

E o que fazer quando estas restrições não são respeitadas e as obrigações não são cumpridas? Neste caso, existem medidas judiciais que podem ser tomadas, ocorre que o Poder Judiciário nem sempre é o melhor caminho, não por não ser capaz de resolver as pendências, o que ocorre é que este caminho pode ser bastante moroso e não totalmente satisfativo. Por isso, a fim de evitar maiores transtornos e também permitir uma maior celeridade na resolução de uma situação que pode ser estressante, incômoda, e por vezes insustentável, pode ser realizada uma mediação entre os envolvidos, a fim de fazer cessar o ato ilícito.

A mediação nada mais é do que um meio alternativo para a resolução de um conflito, um meio extrajudicial e privado, no qual as partes em conflito permitem a  intervenção de um terceiro - chamado mediador, para que as auxiliem a resolver o conflito através da melhora da qualidade na comunicação. Por este motivo, a mediação mostra-se como um meio mais eficiente nos casos de uso anormal da propriedade e seu desrespeito ao direito de vizinhança, por ser um meio mais célere, onde ambas as partes podem expor seus motivos e dentro de suas necessidades e possibilidades podem acordar o que entendem ser a melhor solução para o conflito existente.

Dito isto, considerando que estamos tratando do uso anormal da propriedade frente ao direito de vizinhança dentro dos condomínios edilícios, a mediação mostra-se como a solução primordial a ser utilizada, de modo que, um terceiro que não participa diretamente do conflito, pode com uma maior facilidade, esclarecer os direitos e obrigações existentes no conflito, e o que deve ser respeitado por uma parte e/ou por outra.

Abraço e até a próxima!

Colaboração: Karine Alexandra Polanczyk - Assessora Jurídica de Cobrança