Pergunta: Moro no ultimo pavimento do prédio, ou seja, na cobertura onde está havendo infiltrações e rachaduras no teto e nas vigas da estrutura há muito tempo. Levei várias fotos para apresentar na assembleia e discutir o reparo a ser feito pelo condomínio. Na assembléia, uma condômina advogada leu o seguinte artigo: “Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores”. A advogada disse que era de responsabilidade do morador fazer os reparos causados por falta de manutenção, troca das telhas, reparo do teto apos ter sofrido infiltrações e rachaduras nas calhas. Entendo que o terraço da cobertura é totalmente distinto do telhado do prédio que é comum para todos os condôminos.

Resposta: Inicialmente é importante compreender a distinção semântica existente entre os vocábulos terraço e telhado. Vamos lá: Segundo o dicionário Aurélio, terraço é “a cobertura plana de um edifício, constituindo plataforma acessível”, cuja origem remete à palavra provençal terrasa, derivada do latim terra. Ainda o sob a ótima do dicionário Aurélio, telhado é: “cobrir com telha.”

Portanto, percebe-se que terraço e cobertura são duas estruturas não coincidentes, podendo, inclusive, o terraço ser coberto por um telhado.

Analisando-se o viés jurídico, a situação perpassa pela classificação das áreas a serem reparadas como comuns da edificação ou privativas das unidades. Via de regra, se as áreas a serem reparadas são comuns, a responsabilidade é do condomínio. Ao revés, se as áreas objeto da reparação são privativas, o proprietário será o responsável.

Neste caso específico, a definição do responsável pela manutenção da cobertura/telhado da edificação demandará, ainda, a averiguação da convenção do condomínio, do memorial descritivo da edificação e da matrícula autônoma da unidade, pois estes documentos indicarão o titular da área.

Se a área da cobertura/telhado da edificação, encontra-se inserida no memorial descritivo como área comum, fazendo parte do projeto originário do prédio (geralmente o é, a não ser que a unidade do último pavimento tenha construído um telhado próprio sobre um terraço existente), a sua manutenção será classificada, como benfeitoria necessária, na forma do artigo 96, º 3.º, do Código Civil, e deverá ser executada pelo condomínio, sob pena de que o condômino prejudicado o faça, independentemente de autorização do síndico, devendo ser reembolsado posteriormente, conforme disposto pelo artigo 1.341, § 1.º e 4.º do Código Civil.

Em assim sendo, como a cobertura/telhado e o terraço são seções diversas de uma edificação, resta claro que a dinâmica do artigo 1.344 do Código Civil não é aplicável às coberturas/telhados, eis que esta regra refere-se taxativamente às áreas de terraço. O objetivo primário desta norma é o de evitar que as unidades situadas nos pavimentos inferiores sejam prejudicadas pela falta de manutenção das áreas de terraço situadas nos pavimentos superiores.

Camacho Advogados
Gustavo Solon Camacho
OAB/SC 32.237
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