Pergunta: Nosso prédio possui 120 unidades, sendo que vários desses são alugados durante o verão. A movimentação de pessoas é muito grande e tenho algumas dúvidas. O inquilino de alta temporada tem direito de usar as áreas de lazer? Em decorrência dessa movimentação de inquilinos na alta temporada, o valor do gasto de água aumenta em mais de 100%. Os condôminos fixos reclamam, pois aumenta o valor da taxa condominial. É possível taxar esses apartamentos de aluguel de temporada com algum valor extra para amenizar os custos?

Resposta: Questão bastante polêmica nos condomínios litorâneos é a condição dos locatários temporários, a qual, para a resposta do questionamento realizado, merece uma breve análise pontual.

Pois bem. A locação por temporada encontra seu fundamento legal no artigo 48 da Lei 8.245/91 e refere-se à locação de imóveis pelo período não superior a 90 (noventa) dias.

Para os condomínios, a impossibilidade de restringir esta modalidade de locação é indiscutível, conforme pacificado entendimento jurisprudencial dos tribunais brasileiros.

Se os condomínios não podem impedir que as unidades autônomas sejam locadas por temporada, poderiam, então, impossibilitar o uso de suas áreas comuns pelos inquilinos temporários ou então criar uma taxa especial para as unidades locadas?

A resposta é negativa, isto porque o artigo 5.º, inciso XXII, da Constituição Federal, assegura o direito de propriedade como uma das principais bases da sociedade brasileira, sendo que o caput do artigo 1.228 do Código Civil, garante ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver o imóvel de quem injustamente o possua.

Nesta linha de raciocínio, ao locar o imóvel, o proprietário transmite ao inquilino a posse direta da unidade, o que quer dizer que o direito de uso do imóvel foi cedido pelo período de duração da locação.

Conforme disciplinado pelo artigo 1.335, incisos I e II, do Código Civil, o direito de uso transmitido ao locatário compreende não apenas a área interna da unidade autônoma, mas também a área comum da edificação.

Por este motivo, impedir que os locatários por temporada usufruam das áreas comuns do condomínio infringe o direito de propriedade, motivo pelo qual qualquer disposição neste sentido é anulável, nos termos do julgado abaixo apresentado:

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. TUTELA ANTECIPADA. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. MUDANÇA EM REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. QUESTÕES DE ORDEM FORMAL E MATERIAL. CONCENTRAÇÃO DO INTERLOCUTÓRIO NO SEGUNDO ASPECTO. LIMITAÇÃO AO USO DE ÁREAS COMUNS DO PRÉDIO POR LOCATÁRIOS DE TEMPORADA. ART. 5º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ISONOMIA. TRATO DA MATÉRIA PELO ART. 1.345 DO CC/2002 E ART. 23 DA LEI DE LOCAÇÕES. TENDÊNCIA A EQUIPARAÇÃO DO INQUILINO. NESSE CONTEXTO, RESTRIÇÕES AOS CONDÔMINOS QUE DEVEM MIRAR APENAS CONDUTAS NEGATIVAS, NÃO A CASTA A QUE PERTENCEM. VEROSSIMILHANÇA DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DO REGIMENTO PRESENTE. PERICULUM IN MORA. PREJUÍZO MATERIAL AOS DONOS QUE QUEIRAM ALUGAR, DEVIDO A PERDA DO ATRATIVO QUE AS UNIDADES OFERECEM. INTERLOCUTÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. (Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC - Agravo de Instrumento : AI 50968 SC 2011.005096-8)

Quanto a criação de uma taxa específica para as unidades locadas durante o período de temporada de verão, tal disposição feriria o princípio da isonomia, constante do caput do artigo 5.º Constituição Federal, pois a forma de rateio é disciplinada pela convenção condominial, na forma do artigo 1.334, inciso I, do Código Civil.

Desta forma, se a leitura do consumo de água não é realizada de forma individualizada, diante do aumento do seu aumento, o valor correspondente deverá ser rateado entre todos os condôminos na forma estabelecida pela convenção condominial, não sendo viável o estabelecimento de uma taxa especial para as unidades locadas por temporada.

Camacho Advogados
Gustavo Solon Camacho
OAB/SC 32.237
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