Um novo precedente em 2ª instância pode vir a causar um problema muito sério para os condomínios

Como já sabemos, a responsabilidade pelo pagamento do rateio ordinário e extraordinário das despesas de um condomínio é do condômino/proprietário, visto que, segundo o Código Civil, trata-se de uma obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação que se vincula à coisa - no caso dos condomínios, ao imóvel.

Até pouco tempo atrás, as multas aplicadas àqueles que cometiam infrações ao regimento interno também eram consideradas de responsabilidade do proprietário, segundo a maioria das decisões judiciais.

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, tirou dos trilhos esse entendimento, mantendo a sentença do Juiz da 38ª Vara Civil da Capital de São Paulo. Para aquele magistrado, bem como para os Desembargadores do TJ/SP, quando se tratar de multas resultantes de infrações cometidas por inquilinos ou ocupantes do bem, serão estes os responsáveis pelo pagamento e não o proprietário.

Qual foi a base da decisão?

O entendimento se baseou na premissa de que as multas não constituem despesas ordinárias nem extraordinárias, não se destinando, assim, a promover o custeio das despesas e, sim, tem caráter de penalidade, reprimenda ao comportamento do infrator.

Os desembargadores, concluíram, ainda, que a multa é aplicada de forma pessoal, vinculando o infrator e não a unidade.

Problemas para os condomínios

Esse novo precedente em sede de 2ª instância, pode vir a causar um problema muito sério para os condomínios. Em que sentido? O Judiciário, ao retirar o caráter propter rem das multas, exclui, como consequência, a possibilidade da sua cobrança por via de ação de execução, como se dá atualmente com as taxas condominiais. Assim, a cobrança terá de passar inicialmente por um processo de conhecimento, até que, ao final, seja reconhecida a dívida e haja a possibilidade de esta ser executada.

Até o boleto mensal deverá ser repensado, pois, se o judiciário está entendendo que são coisas distintas, não será possível enviar um boleto apenas com o valor das despesas e das multas.

Outra questão é que, embora não se trate de regra, muitos inquilinos/ocupantes não possuem bens em seu nome para responder por eventuais execuções judiciais, o que significa dizer que haverá grande dificuldade em se receber esses débitos em caso de insolvência do devedor.

Dicas para os síndicos

Esse entendimento reforça ainda mais a ideia de que as advertências e multas aplicadas aos moradores devem seguir um rígido procedimento, em especial o do contraditório dar ao infrator ampla forma de defesa, para que, mesmo que a ação seja manejada contra o infrator e não contra o proprietário, ao final, o condomínio não sofra revés numa ação, como por exemplo, ter a sua ação julgada improcedente.

Mais do que em qualquer outra época, é muito importante que os condomínios invistam numa assessoria jurídica especializada e de sua confiança para orientar os síndicos a atuarem sempre de forma legal, com as atualizações da jurisprudência.

Recurso de Apelação nº 1119253-58.2020.8.26.0100

Márcio Spimpolo, advogado especialista em direito imobiliário e condominial e professor e coordenador da FAAP. 

Fonte: https://www.acidadeon.com/