Acabamos, nós brasileiros, de passar pelas eleições nacionais. Pode-se afirmar que o Poder Legislativo, que dita suas normas, está para o país assim como a Assembleia está para o condomínio.

Se isso não basta para realçar sua importância, é nesse foro que todas – vou repetir, T-O-D-A-S – as decisões ocorrem, aquelas que irão implicar no tamanho do ‘estrago’ no seu bolso que as taxas condominiais irão provocar, enfim, no seu conforto, segurança e tranquilidade.

De extrema relevância para o condomínio é a AGI, a Assembleia Geral de Instalação, mas, evidências demonstram, as pessoas não a levam tão a sério como deveriam, apenas se enlevam com o clima festivo desse dia.

A AGI é a gênese da vida condominial, como entendemos comumente.

Ao final desse importante evento, sua primeira assembleia, o condomínio passa da condição de construção para a condição de utilização, o que significa que, a partir daí, a incorporadora se afasta definitivamente de sua gestão, passando-a aos condôminos, que assumem todos os seus ônus e custos.

Nessa assembleia, como costuma acontecer, se aprova uma previsão do rateio ordinário, aquele permanente para as despesas corriqueiras, e do rateio de implantação, aquele temporário para a compra do que se chama de “enxoval”, isto é, mobiliários, lixeiras, baldes, porta-papéis e saboneteiras, tapetes, protetor para os elevadores, e tantos outros itens, quando nada disso é entregue pela construtora.

Ainda nessa assembleia, que é convocada pela construtora ou incorporadora, pode haver indicação ou apresentação de uma administradora de condomínios, cabendo aos condôminos ratificá-la ou rejeitá-la, sem qualquer imposição.

E, igualmente sem qualquer imposição, se elege o síndico, o subsíndico e os conselheiros.

Também na AGI, desde que previsto no edital de convocação, é comum se decidir a respeito de eventual fechamento de sacadas, quando se estabelece os parâmetros técnicos, se for esse o entendimento do plenário.

Mas, o mais importante – não que não sejam relevantes as questões já pontuadas – é a minuta da convenção.

Sim, senhor!

A minuta da convenção é um dos documentos sem o qual o empreendimento não pode ser incorporado como condomínio edilício, nome técnico que o código civil adotou. Ou seja, o incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas, antes mesmo de assentar o primeiro tijolo, após ter arquivado no cartório de registro de imóveis, dentre outros documentos, a minuta da convenção, como pode ser conferido no art. 32, letra “j” da 4.591, a lei de incorporações de 1964.
Pois bem, quase ninguém se dá conta de que essa minuta, após a AGI, e mesmo que não tenha sido objeto de deliberação, de forma tácita, passa a ser a convenção do condomínio, sua mais alta referência normativa, sua Carta Magna, sua Constituição.

Isso, via de regra, sem qualquer análise prévia ou avaliação por parte dos agora condôminos. E às vezes sem qualquer menção expressa na assembleia!
Claro, há incorporadoras e incorporadoras. Mas, em grande número de condomínios se percebe que essa minuta – que agora é a sua convenção, mesmo que lá esteja escrito ‘Minuta da Convenção’, e, para ser alterada, (a) precisa de dois terços dos condôminos, (b) envolve expressivos recursos e (c) tempo! – contém dispositivos esdrúxulos, alguns ilegais, outros imorais.

Nesse sentido, temos orientado que os adquirentes de unidades autônomas em condomínios, sejam residenciais, comerciais, mistos ou de qualquer outro tipo, se organizem numa comissão, ainda durante a construção do empreendimento.

Essa comissão seria constituída para (i) analisar o texto da minuta da convenção e do regimento interno, (ii) promover reuniões com algumas administradoras, coletando orçamentos daquelas avaliadas positivamente, (iii) em contato com a incorporadora ou com a ajuda da (futura) administradora, estudar os rateios, dimensionando, mesmo que provisoriamente, a força de trabalho necessária e os insumos a serem adquiridos mensalmente, (iv) examinar o conjunto de instalações voltadas à segurança e elaborar estudo prévio de viabilidade técnico-financeiro para eventual complemento, (v) listar os equipamentos que pressupõem manutenção preventiva, contatar respectivas empresas e solicitar minuta de contratos, computando os valores mensais, (vi) avaliar a área ajardinada e o parque aquático para levantar custos para sua manutenção e limpeza, mapeando fornecedores no entorno, quando possível, (vii) pesquisar modelos, opções e cotações para possível fechamento da sacada e área de serviços, (viii) acompanhar, na fase final, as obras nas áreas comuns, (ix) providenciar estudos e cotações sobre os valores do seguro obrigatório, e outras providências, a depender das particularidades do condomínio.

Você pode solicitar uma cópia da minuta da convenção ainda no estande de vendas do futuro empreendimento; ou, sim, exigi-la, quando decidir pela compra, mesmo que as obras não tenham ainda sido iniciadas.

Orandyr Teixeira Luz, especialista em gestão condominial, MBA em Direito Imobiliário, é consultor, palestrante e articulista, autor dos livros Evolução Histórica do Condomínio Edilício, 2013, O condomínio daquela rua – Histórias e causos nesse ambiente peculiar, 2015, e O condomínio & você – Práticas de gestão condominial, 2018, autor e editor do blog Condominium (www.condoreflexoes.com).