São válidos os atos praticados por síndico-gestor – aquele cujo mandato já venceu mas que, não comunicado este fato aos condôminos, continua na função – , porem seu patrimônio fica sob risco de eventual ação de indenização por qualquer prejuízo que possa causar ao condomínio.

O que acontece quando o síndico deixa fluir em silêncio o fim de seu mandato, não convoca nova eleição e os coproprietários também permanecem inertes? São nulos, anuláveis, ineficazes ou válidos os atos que pratica no exercício irregular de sua expirada gestão? Seria, por exemplo, válida a convocação de assembleia para eleição de novo síndico, meses após o término de sua gestão, ou seria necessário os condôminos se autoconvocarem, mediante assinatura de 1⁄4 dos proprietários de frações, como diz a lei?

Como ficam os atos de administração praticados pelo síndico durante esse período, como emissão e envio de balancetes, pagamento de funcionários e obrigações sociais, cobrança de taxas, representação legal do condomínio em juízo e fora dele, providências de manutenção e conservação do prédio?

O jurista João Nascimento Franco sempre sustentou que “quando termina o prazo do mandato do síndico sem eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que deverá convocar uma Assembleia para eleger a nova administração” (Condomínios em Edifícios. São Paulo: RT,2005).

Segundo o comentarista, “em qualquer uma dessas hipóteses, são válidos os atos praticados pelo síndico de fato, não só porque é de se repelir a ideia de condomínio sem alguém que o dirija, como também é de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado.

Aceita a tese que tais atos não são nulos ou anuláveis, tendo eficácia e validade perante os condôminos e terceiros, ficaria então tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Não é bem assim.

Gestão de negócios

Se não transferir o cargo para o síndico regularmente eleito, continuará desempenhando sua função normalmente, porém na qualidade de síndico de fato, ou, mais precisamente, como gestor de negócios, na forma detalhada nos artigos 861 e seguintes do Código Civil. Como síndico-gestor, ficará responsável ao condomínio e às pessoas com quem tratar. Se iniciar seu período de prorrogação “contra a vontade manifesta ou presumível do interessado (ou seja, do condomínio), responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido” (Cod. Civil, art.862).

Outras normas também se aplicam, sempre em desfavor do síndico, como a que diz que “o gestor responde pelo caso fortuito, quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono (leia-se condomínio) costumasse fazêlas, ou quando preterir interesses deste em proveito de interesses seus” (Cód. Civil, art 868). A linguagem do nosso Código Civil pode parecer antiquada mas é bem clara. O síndico de fato coloca seu patrimônio sob risco de eventual ação de indenização, por qualquer prejuízo direto ou indireto, de boa ou de má-fé – que possa causar ao prédio.

Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleição do novo síndico deverá solicitar que a assembleia de condôminos expressamente aprove suas contas e atos graciosos, pois “a ratificação pura e simples do negócio (do condomínio) retroage ao dia do começo da gestão, e produz to dos os efeitos do mandato” (Cód.Civil, art. 873).

Registre-se, ainda, que ao exercício da sindicatura de fato presume-se gratuito, não tendo o síndico direito à remuneração aprovada para a sua gestão regular, o que é um bom motivo para evitar tal acontecimento.

Luiz Fernando de Queiroz, advogado e especialista em questões imobiliárias.

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