As coberturas, devido suas particularidades de ser um espaço nobre e normalmente maior que as outras unidades, geram muitas discussões em condomínio. Entre os principais entraves estão à responsabilidade de manutenção das lajes, diferenciação nas taxas condominiais e delimitação do espaço. Quando o condomínio não consegue resolver os problemas oriundos desse diferencial o caso pode parar na Justiça.

A responsabilidade de danos varia conforme a causa de origem. Segundo o advogado Gustavo Souza Santos, se os problemas são originários da construção do prédio, a construtora deve fazer a reparação, já que os vícios e defeitos surgiram na execução da obra. Outra situação é referente à área que a laje se encontra. “Quando pertence à área comum do prédio a responsabilidade pela manutenção é do condomínio. Em contrapartida, se pertencer ao espaço privativo, o proprietário deve arcar com a manutenção, devendo sempre ser observado à origem e o nexo de causalidade dos problemas apresentados no local”, observa.

Santos observa que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve, como dispõe no artigo 1.340 do Código Civil. “Mesmo por se tratar de área privativa, para fazer uma obra que vá alterar a estrutura do prédio, o projeto precisa de aprovação de todos os condôminos em assembléia. Se compromete o acesso a áreas e equipamentos de uso comum, o proprietário deve garantir livre acesso para a manutenção”, salienta.

A responsabilidade por danos de infiltrações também requer a análise da origem e é normal só ser resolvido no Judiciário. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, uma decisão de 2005, do processo 2005.001.01990, responsabilizou o condomínio “pelos danos causados ao apartamento de cobertura do prédio decorrentes de infiltrações de água de chuva na laje superior que integra a área comum”. Porém, “quando são originadas do espaço privativo dos apartamentos tipo cobertura, a responsabilidade pelos reparos e danos causados a outras unidades geralmente recae sob o proprietário da cobertura”, destaca Santos.

Segundo o advogado, há juízes que determinam a responsabilidade solidária por ambos convergirem à verificação do dano. É o caso do julgamento de uma ação no Tribunal de Justiça de São Paulo. “Os danos da infiltração tiveram como causa originária a precariedade da laje, e a responsabilidade deve ser atribuída a ambos os réus, titular do apartamento de cobertura e condomínio, porque não fizeram as necessárias reparações, embora irrecusável a sua plena ciência do fato e do risco danoso, que acabou ocorrendo”.

A polêmica do rateio

Além dos danos por infiltração, a diferenciação do rateio, se por fração ideal ou outro calculo também é motivo de discussões em condomínios, sobretudo com cobertura, já que normalmente contam com áreas maiores do que as outras unidades. Santos explica que as despesas do condomínio são divididas de acordo com o que estipula a convenção do condomínio e, se ela não dispuser sobre o assunto, o critério é o da fração ideal.

A polêmica é tanta que na Câmara de Deputados existem duas propostas sobre o assunto. Um deles, o projeto de lei 5252/09, estabelece um teto de 30% para a diferença de valor entre as taxas condominiais de um mesmo empreendimento. O outro, de número 611/03, exige que as despesas sejam rateadas igualmente entre os condôminos. “O recolhimento da taxa de condomínio através da fração ideal é a maneira mais justa a ser acolhida, pois cada condômino paga em conformidade com a sua área, seja ela privativa ou comum, correspondente as delimitações da sua unidade”, defende o advogado.

As normas sobre os condomínios, incluindo as questões de cobertura, são especificadas pela lei 4.591/1964, e pelo Código Civil. Mas, Santos lembra, que as convenções de condomínio podem auxiliar sobre as obrigações, deveres e direitos, como a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estrema uma das outras e das partes comuns.

Matéria originalmente publicada em Jornal dos Condomínios de Outubro de 2008 Foto: Rodrigo Ghedin. (Licença CC )